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Sem aumentar a alíquota, o governo muda a base de cálculo: passa a usar valor de mercado em “tempo real” e cruzamento automático de dados para cobrar mais em IPTU, heranças/doações e aluguéis a partir de 2026.
A iniciativa não altera alíquotas, mas amplia a base de cálculo. Isso significa que o IPTU, o ITCMD (heranças e doações) e até os aluguéis informais passarão a ser fiscalizados com base em informações atualizadas em tempo real. Na prática, quem antes declarava valores abaixo do mercado verá a cobrança aumentar e com risco de multas, retroatividade e até processo criminal.
Como funciona o “Google Maps” dos imóveis
Segundo Ben Zruel, o projeto envolve dois pilares: o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e um sistema nacional de informações territoriais criado pelo Decreto nº 11.208/2022.
Cada imóvel terá um código único e um valor de referência alinhado ao preço de mercado.
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Esses dados serão alimentados por cartórios, prefeituras, estados e a própria Receita Federal, formando uma base unificada.
O objetivo é reduzir fraudes e acabar com discrepâncias entre o que é declarado e o que realmente vale no mercado.
Na prática, o governo passa a enxergar em “tempo real” quem é dono, quanto vale e o que mudou em cada propriedade.
O que muda no IPTU
As prefeituras deixarão de usar plantas genéricas defasadas e adotarão o valor de mercado como base do cálculo.
Isso pode elevar significativamente o IPTU de imóveis valorizados nos últimos anos, já que o imposto passará a refletir o preço real.
Quem tem imóveis em áreas de forte crescimento imobiliário deve se preparar para aumentos consideráveis na cobrança.
O impacto será maior justamente para quem vinha pagando abaixo do valor de referência.
Heranças e doações mais caras
Para o ITCMD, que incide sobre heranças e doações, a mudança elimina o espaço para subavaliação.
Se o imóvel vale R$ 1 milhão no mercado, o imposto será calculado sobre esse valor e não sobre valores artificialmente reduzidos em declarações.
Isso significa que, mesmo sem alteração de alíquotas, o custo sucessório ficará mais alto a partir de 2026, dificultando planejamentos patrimoniais baseados em valores defasados.
Aluguéis: fim da informalidade
Outro ponto de impacto será a tributação de aluguéis informais. O cruzamento de dados permitirá identificar quando um imóvel está ocupado por alguém que não é o proprietário.
Se não houver contrato declarado, o sistema presumirá a existência de locação.
Isso deve acabar com os contratos de gaveta e obrigar proprietários e inquilinos a formalizar os acordos.
Quem omitir informações corre risco de multa de até 20% e cobrança retroativa de cinco anos, corrigida pela Selic.
Multas, retroatividade e crime fiscal
As sanções previstas incluem:
- Multa de 75% sobre o imposto não pago, chegando a 150% em caso de fraude.
- Retroatividade de até cinco anos, com juros pela taxa Selic.
- Possibilidade de enquadramento na Lei nº 8.137/1990, que define crimes contra a ordem tributária.
Ou seja, além do impacto financeiro, há risco de responsabilização criminal para quem tentar burlar o sistema.
Impactos e alternativas
De acordo com Zruel, o “Google Maps dos imóveis” representa um cerco total ao patrimônio.
Proprietários devem se preparar para oscilações no IPTU, custos mais altos em heranças e fim da informalidade nos aluguéis.
Especialistas recomendam estratégias como planejamento sucessório, holdings patrimoniais, diversificação em fundos imobiliários ou ativos no exterior, a fim de reduzir riscos fiscais e manter liquidez.
A criação do “Google Maps dos imóveis” marca um divisor de águas no sistema tributário brasileiro.
Sem alterar alíquotas, o governo deve ampliar a arrecadação pela base de cálculo real, impactando diretamente quem tem imóveis urbanos, rurais ou em locação.
E você, acredita que essa mudança vai trazer mais justiça fiscal ou apenas aumentar o peso para quem já paga impostos?
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