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Entenda a diferença entre a obrigação legal e o que diz o contrato sobre quem paga o IPTU e as taxas de condomínio para evitar cobranças indevidas.
A definição de responsabilidades em um contrato de aluguel é um dos pontos que mais gera dúvidas e conflitos entre locadores e locatários. Conforme explica o especialista Thales de Menezes em artigo no portal JusBrasil, a questão sobre quem paga o IPTU e as taxas condominiais lidera a lista de desentendimentos, muitas vezes resultando em cobranças indevidas e desgaste na relação entre as partes. A falta de clareza pode levar a prejuízos financeiros significativos e até mesmo a disputas judiciais que poderiam ser facilmente evitadas.
Para navegar neste cenário, é fundamental compreender a distinção que a lei faz entre a obrigação tributária, que recai sobre o dono do imóvel, e a obrigação contratual, que pode ser negociada entre as partes. A Lei do Inquilinato oferece a base para essa negociação, mas o desconhecimento de seus detalhes abre margem para interpretações equivocadas e, consequentemente, para problemas que afetam tanto o inquilino quanto o proprietário do imóvel.
IPTU: a diferença crucial entre obrigação legal e contratual
Quando se trata do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), existe uma dualidade que precisa ser compreendida. Do ponto de vista da prefeitura, o responsável legal pelo tributo é sempre o proprietário do imóvel. O artigo 34 do Código Tributário Nacional estabelece que o contribuinte é “o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”. Na prática, o Fisco direciona a cobrança para o nome que consta no cadastro imobiliário, ou seja, o dono.
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No entanto, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 22, permite que essa responsabilidade financeira seja transferida. A legislação afirma que o locador é obrigado a pagar os impostos, “salvo disposição expressa em contrário” no contrato. É essa brecha que valida a prática de mercado de repassar o pagamento do IPTU ao inquilino. Contudo, como ressalta a análise de Thales de Menezes no JusBrasil, essa cláusula contratual não altera a relação jurídica com o município. Se o inquilino não pagar, a prefeitura cobrará do proprietário.
As graves consequências da inadimplência do inquilino
A falha no pagamento do IPTU pelo inquilino, mesmo quando previsto em contrato, gera um efeito cascata diretamente sobre o proprietário. O primeiro passo é a inscrição do débito na dívida ativa do município, o que já negativa o nome do dono do imóvel. Em seguida, a prefeitura pode ajuizar uma execução fiscal, uma ação judicial para forçar o pagamento da dívida, que pode levar até mesmo à penhora de bens do proprietário, incluindo o próprio imóvel alugado.
Além do enorme prejuízo financeiro, a situação causa um profundo desgaste emocional e moral. Ser alvo de um processo judicial e ter o nome negativado por uma dívida que, contratualmente, não era sua, configura uma situação que ultrapassa o mero aborrecimento. Nesses casos, o proprietário tem o direito de buscar ressarcimento na Justiça, movendo uma ação contra o locatário inadimplente para reaver os valores pagos e, inclusive, solicitar uma indenização por danos morais devido a todos os transtornos enfrentados.
Taxas de condomínio: a divisão entre o uso e o patrimônio
A regra para as taxas de condomínio é mais detalhada e segue uma lógica clara: o inquilino paga pelas despesas do dia a dia, enquanto o proprietário arca com os custos que valorizam o imóvel a longo prazo. A Lei do Inquilinato separa esses gastos em duas categorias: despesas ordinárias e extraordinárias. As ordinárias, de responsabilidade do locatário, incluem tudo o que é necessário para a manutenção e uso rotineiro do condomínio, como salários de funcionários, contas de água e luz das áreas comuns, limpeza e pequenos reparos em equipamentos como elevadores e portões.
Por outro lado, as despesas extraordinárias são de responsabilidade exclusiva do locador. Elas não se referem à manutenção diária, mas sim a investimentos que agregam valor ao patrimônio. A lei exemplifica esses gastos como: obras estruturais no prédio, pintura de fachadas, instalação de novos equipamentos de segurança ou lazer e a constituição inicial do fundo de reserva. Repassar esses custos ao inquilino é ilegal, pois seria o mesmo que obrigá-lo a investir em um bem que não é seu.
O que fazer em caso de cobranças indevidas?
Na prática, a teoria pode ser confusa, especialmente quando os boletos de condomínio não detalham corretamente o que está sendo cobrado. É comum que uma “taxa de obra” venha misturada à taxa ordinária. Nesses casos, o inquilino tem o direito de questionar a administradora e se recusar a pagar a parcela que corresponde à despesa extraordinária. Cabe ao proprietário resolver a questão e arcar com o custo.
Se o inquilino acabar pagando uma despesa extraordinária por engano ou pressão, ele tem o direito ao reembolso. O primeiro passo, conforme orienta a análise disponível no JusBrasil, é documentar tudo: guarde o contrato, o boleto detalhado e o comprovante de pagamento. Em seguida, notifique o proprietário por escrito (e-mail é suficiente) e solicite a devolução do valor. Caso não haja acordo, a solução mais comum e prática é abater o valor nos aluguéis seguintes, mas uma ação judicial de restituição também é um caminho possível.
O contrato é a melhor ferramenta de proteção
A gestão de quem paga o IPTU e as taxas de condomínio no aluguel depende de regras claras. Enquanto o IPTU é uma obrigação legal do proprietário que pode ser repassada financeiramente ao inquilino por contrato, as despesas condominiais são divididas por sua natureza: o uso diário (inquilino) e o investimento no patrimônio (proprietário).
A ferramenta mais poderosa para evitar conflitos é, sem dúvida, um contrato de locação bem redigido, que detalhe todas essas responsabilidades de forma explícita. A clareza contratual, aliada ao diálogo e à boa organização dos documentos, é o que garante uma relação saudável e segura para ambas as partes. Em caso de dúvida, a consulta a um advogado especialista em direito imobiliário é um investimento essencial para a proteção dos seus direitos.
Você já teve problemas com a cobrança de IPTU ou condomínio no seu aluguel? Acha que a lei é clara o suficiente? Deixe sua opinião nos comentários, queremos ouvir quem vive isso na prática.
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