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Nova orientação do STJ limita retenção a 25% e muda a negociação entre compradores e construtoras em contratos de imóvel na planta.
O imóvel na planta voltou ao centro do debate jurídico. De acordo com o portal Infomoney, em decisão tomada no fim de setembro, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou que, em rescisão por iniciativa do comprador, a construtora não pode reter mais de 25% do que foi pago e a devolução deve ser imediata sem necessidade de aguardar o término da obra. Para consumidores, é um rearranjo de forças; para o setor, um ajuste de rota que exigirá novas práticas de venda e pós-venda.
Embora a decisão não tenha efeito vinculante geral, cria uma baliza forte para os tribunais de todo o país e tende a uniformizar sentenças em casos semelhantes. Na prática, quem desistir de um imóvel na planta passa a ter um parâmetro claro para negociar e, se necessário, acionar a Justiça com previsibilidade maior.
O que exatamente o STJ decidiu
A Corte definiu dois pontos centrais: limite máximo de retenção em 25% do total desembolsado pelo comprador e restituição imediata do saldo (até 75%) em caso de distrato por vontade do adquirente.
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Isso reposiciona o consumidor, que frequentemente enfrentava retenções maiores e devoluções parceladas ao longo de anos.
A leitura do Tribunal recoloca o Código de Defesa do Consumidor (CDC) no centro da análise.
O entendimento é que a retenção deve cobrir custos razoáveis da construtora como despesas administrativas e comerciais, sem se transformar em punição desproporcional a quem não usufruiu do bem.
Como fica a Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018)
A Lei dos Distratos previu cenários de retenção “de até” 50% em hipóteses específicas, o que muitas incorporadoras passaram a tratar como piso obrigatório.
Com a nova orientação do STJ, “até” volta a significar teto e teto não é regra automática. A retenção deve ser moderada e justificada, sob pena de abusividade.
Outro ponto sensível era a devolução apenas ao final da obra, o que na prática financiava o caixa das obras com o dinheiro de quem desistiu.
O Tribunal entendeu que isso rompe o equilíbrio contratual quando não há contrapartida concreta ao consumidor.
Impacto para compradores e construtoras
Para o comprador, o alívio é imediato: até 75% retornam de pronto, mitigando danos financeiros de quem, por desemprego ou aperto orçamentário, precisou desistir do imóvel na planta.
“Perder tudo” deixa de ser uma ameaça plausível na maioria dos casos.
Para o mercado, o recado é claro: políticas de retenção precisam ser calibradas e fluxos de reembolso, profissionalizados.
Construtoras que dependem de retenções elevadas para fechar contas precisarão rever modelos de financiamento da obra, fortalecer análise de crédito e aprimorar transparência no pré-contrato.
E a corretagem, parcelas e outros custos?
Casos práticos mostravam perdas superiores a 50%, chegando a 60% ou mais quando somadas taxas de corretagem não reembolsáveis e outras cobranças.
A orientação do STJ desestimula retenções somadas que ultrapassem a razoabilidade, mas não transforma todas as despesas em reembolsáveis automaticamente.
A palavra de ordem é proporcionalidade: itens essenciais e comprovados de custo podem compor a retenção; multas excessivas e duplicidade de cobranças tendem a ser afastadas.
Cláusulas-padrão que imponham perdas elevadas devem ser reavaliadas para não colidirem com o CDC.
Passo a passo para negociar o distrato
Antes de assinar qualquer acordo, organize toda a documentação: contrato, comprovantes de pagamento, corretores envolvidos, aditivos e comunicações.
Exija a simulação detalhada do reembolso, com memória de cálculo: quanto foi pago, o que será retido (e por quê), e quando o valor será creditado.
Se a proposta não devolver pelo menos 75% de imediato, não aceite na pressa. Negocie com base no novo entendimento e, persistindo impasse, busque apoio jurídico para formalizar o pedido.
A primeira proposta raramente é a melhor; a sua ancoragem agora é a orientação do STJ.
O que muda na dinâmica dos contratos daqui para frente
A tendência é de contratos mais claros sobre prazos de estorno, justificativas objetivas de retenção e mecanismos menos punitivos ao consumidor que desiste.
Empreendimentos sólidos devem internalizar a decisão e ajustar o fluxo de caixa para não depender do dinheiro de distratos.
Para quem compra, a leitura prévia e crítica do contrato passa a ser ainda mais estratégica: pergunte quanto a empresa retém na desistência, como calcula despesas e qual o prazo real para devolver. Clareza agora é vantagem competitiva para os dois lados.
Perguntas rápidas que ajudam na decisão
Desisti: quando recebo? Pela orientação do STJ, de imediato nada de esperar a obra terminar.
Quanto a construtora pode reter? Até 25% do total pago, com justificativa razoável.
E se a empresa oferecer menos que 75% agora?
Negocie com base na decisão; se persistir, judicialize.
A decisão vale para todos os casos automaticamente? Não é vinculante, mas orienta fortemente as instâncias inferiores e já está sendo usada como referência.
Para quem pensa em desistir do imóvel na planta, o jogo mudou: limite de 25% de retenção e devolução imediata colocam o consumidor em terreno mais justo.
Mas o contrato ainda exige atenção e negociação técnica faz diferença no valor que volta para o seu bolso.
Você já passou por um distrato de imóvel na planta? A construtora propôs menos de 75% na primeira oferta? Quanto tempo levou para receber? Conte sua experiência nos comentários seu relato ajuda outros compradores a negociarem melhor e pressiona o mercado por práticas mais transparentes.
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