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A restituição do ITBI pode ser pedida por compradores que pagaram o imposto com base no IPTU, após entendimento que fixou como correta a apuração pelo valor de mercado indicado na escritura e passível de revisão apenas por processo administrativo específico
O entendimento que ganhou força no Judiciário recoloca no centro do debate a restituição do ITBI. A cobrança do imposto com base no IPTU foi considerada inadequada quando descola do valor venal em condições normais de mercado apurado na própria transação e declarado pelo contribuinte. Na prática, isso abre a porta para quem comprou ou financiou imóvel nos últimos anos reavaliar quanto pagou e buscar devolução do ITBI se houver diferença.
O impacto é amplo porque muitos municípios adotavam valores de referência ou usavam o IPTU como base. O entendimento consolidado define que a declaração do contribuinte goza de presunção de veracidade, que só pode ser afastada mediante processo administrativo regular, com motivação e contraditório. Para o comprador, isso significa que o valor da escritura é o ponto de partida legítimo para a base de cálculo.
O que muda com a tese fixada
A primeira mudança é conceitual e prática. A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel na transação, não a planta genérica de valores do IPTU nem um piso arbitrado pelo município.
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Esse valor considera condições normais de negociação, peculiaridades do imóvel e o preço efetivamente praticado entre as partes.
A segunda mudança é procedimental. O município não pode impor previamente um “valor de referência” para lançar o imposto.
Se entender que o valor declarado está fora da realidade, precisa abrir processo administrativo, justificar tecnicamente a divergência e permitir defesa.
Sem isso, a cobrança majorada tende a ser irregular, o que respalda pedidos de restituição do ITBI.
O potencial beneficiário é quem comprou ou financiou imóvel e quitou o ITBI com base no IPTU ou em valor de referência municipal superior ao preço da escritura.
Quem pagou a mais tem argumento para reaver a diferença, desde que comprove a base correta e a forma como o tributo foi exigido.
Quanto pode ser devolvido varia conforme o caso.
Não há valor fixo. A quantia depende da diferença entre o imposto calculado pelo valor indevido e o devido com base no valor de mercado da escritura, acrescida dos encargos previstos em lei.
Cada caso exige apuração individual, com documentos que sustentem o pedido.
Como comprovar o valor correto
O ponto central é a escritura de compra e venda e os documentos que evidenciem o preço efetivo. Notas, comprovantes de pagamento, avaliação particular e laudos podem reforçar a aderência do preço às condições normais de mercado.
Fotos, relatos de estado de conservação e benfeitorias ajudam a explicar diferenças de valor.
Também é útil reunir o carnê do IPTU ou a tabela municipal de referência utilizada no lançamento, demonstrando como o município descolou do preço real.
Quanto mais técnica for a documentação, maior a previsibilidade do desfecho, tanto na esfera administrativa quanto judicial.
Se discordar do valor declarado, o fisco municipal precisa instaurar processo administrativo, com base legal e metodologia de avaliação transparente.
Sem esse rito, o lançamento por referência padrão inverte indevidamente o ônus da prova e desconsidera as particularidades do imóvel e da negociação.
Para o contribuinte, isso significa duas frentes possíveis.
Administrativamente, é viável pedir a revisão do lançamento e, se houver pagamento indevido, a restituição do ITBI. Judicialmente, quando a via administrativa não resolve ou está superada, a ação de repetição de indébito pode ser o caminho, sempre sustentada por provas do valor de mercado na data da transmissão.
Impacto no mercado e nos cofres municipais
No curto prazo, a padronização pela lógica do mercado tende a reduzir distorções entre bairros, tipos de imóvel e estados de conservação.
Negociações especiais, como urgência de venda ou necessidade do comprador, passam a ser consideradas, refletindo o preço real e não uma média genérica.
Para os municípios, o efeito pode ser duplo. Há risco de aumento de pedidos de restituição do ITBI, exigindo estrutura técnica para análises caso a caso.
Por outro lado, a segurança jurídica melhora a previsibilidade da arrecadação, já que reduz litígios sobre metodologias unilaterais e incentiva lançamentos aderentes às regras.
Primeiro, confira como seu ITBI foi calculado. Se o IPTU ou um valor de referência serviu de base, compare com o preço da escritura.
Segundo, reúna documentos que comprovem o valor de mercado na data da transmissão. Terceiro, solicite a revisão administrativa com pedido de restituição do ITBI, apresentando a metodologia correta.
Se necessário, avalie medidas judiciais com suporte técnico. O objetivo não é pagar menos que o devido, mas evitar cobrança acima do valor de mercado.
Transparência, documentação e aderência ao procedimento são os pilares para um pedido consistente.
A consolidação desse entendimento fortalece a lógica de que o ITBI deve refletir o valor real da transação, e não parâmetros genéricos.
Para quem comprou imóvel recentemente, vale reexaminar o recolhimento e, se houver divergência, buscar a restituição do ITBI de forma técnica e documentada.
Você concorda com essa mudança na base de cálculo do ITBI? No seu caso, o município usou IPTU ou valor de referência acima do preço da escritura? Como isso afetou o seu bolso ou a sua negociação? Deixe sua experiência nos comentários e conte se já tentou pedir restituição do ITBI, com quais resultados e desafios.
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