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Locador que retém caução indevidamente após contrato pode ser condenado a devolver em dobro e pagar até R$ 7 mil de indenização, confirmam tribunais.
A caução em dinheiro é uma das garantias mais utilizadas nos contratos de locação no Brasil. Prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 38), ela serve como uma reserva de segurança para o locador em caso de inadimplência ou de danos ao imóvel. O valor costuma ser equivalente a até três meses de aluguel, depositado em caderneta de poupança vinculada, com correção monetária.
Encerrado o contrato, se não houver débitos pendentes ou prejuízos no imóvel, o locador deve devolver integralmente a caução ao inquilino, com os rendimentos. Quando essa devolução não ocorre ou é feita parcialmente sem justificativa, caracteriza-se retenção indevida, que pode gerar devolução em dobro e indenização por danos morais, conforme já confirmaram tribunais brasileiros.
Quando a retenção da caução é considerada ilegal
A Justiça considera ilegal a retenção da caução nas seguintes situações:
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- Aluguel e encargos pagos em dia, sem registro de débitos;
- Imóvel devolvido em bom estado, sem danos relevantes;
- Ausência de prestação de contas pelo locador sobre descontos aplicados;
- Demora excessiva para restituição do valor, mesmo após a entrega das chaves.
Em todos esses casos, os tribunais entendem que o locador não pode se apropriar de uma quantia que pertence ao inquilino. A retenção indevida configura enriquecimento sem causa e falha contratual.
O que dizem os tribunais
Há precedentes em diversos estados confirmando o direito do inquilino:
- O TJSP condenou um locador a devolver em dobro a caução e pagar R$ 5 mil de danos morais, após reter o valor por mais de um ano sem justificativa.
- O TJRS determinou que uma imobiliária restituísse em dobro a caução e pagasse R$ 7 mil de indenização a um inquilino, entendendo que a demora configurou abuso e frustração legítima.
- Decisões do STJ também reforçam que a devolução em dobro é cabível quando há má-fé ou cobrança indevida, aplicando-se o art. 42, parágrafo único, do CDC.
Esses julgados mostram que a retenção indevida não é apenas descumprimento contratual: é prática abusiva que dá ao inquilino direito a reparação integral.
Que indenizações podem ser aplicadas
As condenações variam conforme o caso, mas geralmente incluem:
- Restituição simples ou em dobro da caução, com correção monetária;
- Danos morais, fixados entre R$ 3 mil e R$ 7 mil em média;
- Honorários advocatícios e custas processuais, quando o caso vai a julgamento;
- Em situações mais graves, juros e multas adicionais.
A devolução em dobro é aplicada quando a Justiça entende que houve má-fé do locador ao reter o valor. Já os danos morais são reconhecidos quando a retenção causa transtornos relevantes, como impedir que o inquilino use o dinheiro para uma nova moradia.
Como o inquilino pode agir
O locatário prejudicado deve:
- Reunir provas: contrato de locação, recibos de pagamento, laudo de vistoria e mensagens trocadas com o locador;
- Exigir extrajudicialmente a devolução, por carta ou e-mail, guardando os protocolos;
- Registrar reclamação no Procon, relatando a retenção indevida;
- Ingressar no Juizado Especial Cível, pedindo restituição em dobro e danos morais, caso o valor não ultrapasse 40 salários mínimos.
O processo costuma ser célere, pois a jurisprudência já está consolidada em favor do inquilino.
O que dizem os especialistas
Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário Anderson Schreiber:
“A caução é do inquilino. O locador só pode utilizá-la para compensar débitos claros, comprovados e justificados. Reter o valor sem explicação é abuso e pode gerar devolução em dobro.”
A jurista Maria Berenice Dias complementa:
“A relação locatícia é regida pelo princípio da boa-fé. A retenção injustificada de valores, além de violar a lei, causa abalo moral ao inquilino, que pode e deve ser reparado.”
Um recado claro ao mercado de locações
As decisões judiciais recentes deixam claro: locadores e imobiliárias não podem reter a caução ao fim do contrato sem motivo justo.
Quando isso ocorre, o inquilino tem direito à devolução em dobro e à indenização por danos morais, com valores que já chegaram a R$ 7 mil.
Mais do que punir abusos individuais, essas condenações têm efeito pedagógico: lembram que o contrato de locação é uma via de mão dupla, onde a lei protege tanto o direito do proprietário quanto a dignidade do inquilino.
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