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A lei do distrato definiu percentuais máximos de multa que as construtoras podem reter em caso de desistência do comprador, protegendo consumidores e trazendo regras claras para o mercado imobiliário
A lei do distrato (Lei nº 13.786/2018) trouxe segurança jurídica às negociações de imóveis na planta e proteção a consumidores que, por algum motivo, não conseguem continuar pagando as parcelas do financiamento. Antes dela, as rescisões de contrato eram marcadas por longas disputas judiciais e cobranças consideradas abusivas.
Agora, as construtoras têm limites legais para reter parte do valor pago pelo comprador, com percentuais máximos definidos conforme o tipo de empreendimento. A norma busca equilibrar as relações contratuais, evitando prejuízos excessivos e padronizando prazos e regras para a devolução do dinheiro.
Como funciona a lei do distrato
A lei do distrato estabelece que, ao desistir de um imóvel na planta, o comprador tem direito a receber de volta parte do que foi pago, descontada uma multa proporcional.
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Essa multa varia conforme o regime jurídico da obra: se o empreendimento tem ou não patrimônio de afetação, um mecanismo que separa o patrimônio da construtora do da obra em andamento.
Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos.
Já nos empreendimentos com patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%, pois esses projetos exigem maior garantia financeira e independência contábil da empresa.
Prazos para devolução do dinheiro
A lei também definiu prazos para o reembolso dos valores devidos ao comprador, evitando que as devoluções fiquem indefinidamente postergadas.
Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, o prazo é de até 180 dias após a rescisão do contrato.
Já nos empreendimentos com patrimônio de afetação, o reembolso deve ocorrer até 30 dias após a expedição do habite-se, ou documento equivalente.
O objetivo é impedir atrasos injustificados e dar previsibilidade tanto ao comprador quanto à incorporadora, especialmente em casos de desistência motivada por dificuldades financeiras.
Direitos do consumidor e situações especiais
A lei do distrato também protege o consumidor em casos de atraso na entrega da obra.
Se a construtora atrasar por mais de 180 dias além do prazo contratual, o comprador pode rescindir o contrato e receber 100% dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.
Se preferir aguardar a conclusão da obra, o comprador tem direito a indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, calculada a partir do término do prazo de tolerância.
Além disso, compras realizadas fora da sede da construtora, como em estandes de vendas, permitem arrependimento em até sete dias, com reembolso integral e imediato.
O papel do Judiciário e a posição do STJ
Mesmo com a legislação em vigor, o Judiciário continua tendo papel importante na proteção do comprador.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reforçado que a retenção máxima não pode ultrapassar 25% dos valores pagos, considerando abusiva qualquer cláusula que estipule percentual superior.
Além disso, o STJ já decidiu que a devolução pode ser imediata, mesmo antes da conclusão da obra, e que as construtoras não podem impor condições que dificultem o recebimento do dinheiro.
Essas decisões consolidam o entendimento de que o comprador deve ser tratado com equilíbrio contratual, sem desvantagens excessivas frente ao poder econômico das incorporadoras.
Impacto da lei no mercado imobiliário
Desde que entrou em vigor, a lei do distrato reduziu as disputas judiciais e trouxe previsibilidade para o setor imobiliário.
Segundo dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o número de distratos caiu mais de 30% em 2019, primeiro ano completo após a aprovação da norma.
Para as empresas, a regra tornou mais fácil planejar fluxos de caixa e cronogramas de obra, já que a legislação fixou critérios claros para retenção e devolução.
Para o comprador, a lei representou uma barreira contra cláusulas abusivas, que antes variavam amplamente de contrato para contrato e frequentemente resultavam em perdas desproporcionais.
Transparência nos contratos e dever de informação
Outro avanço importante foi a obrigatoriedade do quadro-resumo, que deve constar no início de todo contrato de compra e venda de imóvel.
Nele, a construtora precisa informar o preço total do imóvel, valores de entrada, forma de pagamento, prazos de entrega, penalidades e consequências do distrato.
Essa exigência evita surpresas e obriga o vendedor a apresentar as condições de forma clara e objetiva, tornando a relação mais transparente e equilibrada.
Em caso de ausência dessas informações, o contrato pode ser questionado judicialmente.
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