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Código Civil autoriza perda da propriedade por abandono: após 3 anos sem posse nem tributos, imóvel pode ser usucapido ou ir para União e municípios.
Muitos acreditam que o simples registro de imóvel em cartório é suficiente para garantir a posse definitiva de uma casa, apartamento ou terreno. Mas a lei brasileira prevê situações em que o proprietário pode perder esse direito, mesmo constando como dono na matrícula. De acordo com o advogado Rafael J Dias, deixar de exercer a posse e não pagar tributos abre espaço para que o imóvel seja considerado abandonado, podendo ser usucapido por terceiros ou arrecadado pelo município, Distrito Federal ou União.
Na prática, isso significa que quem cuida do imóvel pode ganhar a propriedade, enquanto quem abandona pode perder tudo.
Essa regra, prevista no Código Civil, busca dar efetividade ao princípio da função social da propriedade.
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O que diz o Código Civil sobre a perda da propriedade
O artigo 1.275 do Código Civil lista cinco formas de perda da propriedade:
- Alienação (venda ou doação).
- Renúncia, feita por escritura pública registrada.
- Abandono.
- Perecimento da coisa (quando o imóvel deixa de existir ou se torna inabitável).
- Desapropriação, quando o poder público toma o bem mediante indenização.
Segundo Rafael J Dias, o abandono é a hipótese mais comum e também a mais desconhecida pela população.
A lei presume abandono quando o dono deixa de exercer a posse e não paga impostos como o IPTU.
Como funciona a presunção de abandono
O artigo 1.276 do Código Civil estabelece que, após três anos de abandono e inadimplência fiscal, o imóvel pode ser arrecadado como bem vago.
Se for urbano, passa para o município ou o Distrito Federal. Se for rural, passa para a União.
Além disso, a chamada “presunção absoluta de abandono” ocorre quando o proprietário deixa de residir, alugar ou zelar pelo imóvel e também para de pagar tributos.
Nesse caso, nem o registro de imóvel garante a propriedade.
O que acontece com imóveis abandonados
A legislação prevê dois caminhos para os bens abandonados:
- Usucapião: se alguém assumir a posse, morar, pagar impostos e cuidar do imóvel, pode pedir a propriedade na Justiça após cumprir os prazos previstos em lei.
- Arrecadação pelo poder público: se ninguém ocupar, após três anos de abandono, o bem passa automaticamente ao município, DF ou União, dependendo da localização.
Segundo Rafael J Dias, “o imóvel precisa cumprir sua função social.
Não basta estar registrado em cartório, ele deve ser habitado, utilizado ou produtivo”.
A função social da propriedade
A Constituição Federal e o artigo 1.228 do Código Civil estabelecem que a propriedade só é legítima quando cumpre função social, ou seja, quando serve à coletividade.
Um imóvel fechado, sem uso e sem pagamento de tributos, fere esse princípio.
Na prática, quem mantém o bem ativo e regularizado fortalece o direito de propriedade, enquanto o abandono abre espaço para perda do domínio.
O registro de imóvel não é garantia absoluta de propriedade. Se o dono deixar de exercer a posse e de pagar tributos, a lei presume abandono e o imóvel pode ser transferido a quem o utiliza ou ao poder público.
Segundo Rafael J Dias, advogado especialista em Direito Imobiliário, essa regra protege a sociedade e impede que imóveis fiquem sem uso, sem função e sem arrecadação fiscal.
Você acha justo que o proprietário possa perder um imóvel mesmo tendo o registro de imóvel em seu nome? Ou considera que apenas o cartório deveria bastar?
Deixe sua opinião nos comentários — queremos ouvir quem já presenciou casos assim.
Se o proprietário abandona o imóvel e outro assume a posse e paga os impostos cuidando do imóvel, de forma a cumprir sua função social, é justo que esse proprietário possa perder a propriedade.