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O registro de imóvel não é garantia absoluta: a lei presume abandono quando o dono deixa de exercer a posse e pagar tributos, permitindo usucapião por quem cuida do bem

Publicado em 03/09/2025 às 08:34
Segundo o advogado Rafael J Dias, especialista em Direito Imobiliário, mesmo com registro de imóvel em cartório o dono pode perder a propriedade se abandonar o bem e deixar de pagar tributos
Segundo o advogado Rafael J Dias, especialista em Direito Imobiliário, mesmo com registro de imóvel em cartório o dono pode perder a propriedade se abandonar o bem e deixar de pagar tributos
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Código Civil autoriza perda da propriedade por abandono: após 3 anos sem posse nem tributos, imóvel pode ser usucapido ou ir para União e municípios.

Muitos acreditam que o simples registro de imóvel em cartório é suficiente para garantir a posse definitiva de uma casa, apartamento ou terreno. Mas a lei brasileira prevê situações em que o proprietário pode perder esse direito, mesmo constando como dono na matrícula. De acordo com o advogado Rafael J Dias, deixar de exercer a posse e não pagar tributos abre espaço para que o imóvel seja considerado abandonado, podendo ser usucapido por terceiros ou arrecadado pelo município, Distrito Federal ou União.

Na prática, isso significa que quem cuida do imóvel pode ganhar a propriedade, enquanto quem abandona pode perder tudo.

Essa regra, prevista no Código Civil, busca dar efetividade ao princípio da função social da propriedade.

O que diz o Código Civil sobre a perda da propriedade

O artigo 1.275 do Código Civil lista cinco formas de perda da propriedade:

  • Alienação (venda ou doação).
  • Renúncia, feita por escritura pública registrada.
  • Abandono.
  • Perecimento da coisa (quando o imóvel deixa de existir ou se torna inabitável).
  • Desapropriação, quando o poder público toma o bem mediante indenização.

Segundo Rafael J Dias, o abandono é a hipótese mais comum e também a mais desconhecida pela população.

A lei presume abandono quando o dono deixa de exercer a posse e não paga impostos como o IPTU.

Como funciona a presunção de abandono

O artigo 1.276 do Código Civil estabelece que, após três anos de abandono e inadimplência fiscal, o imóvel pode ser arrecadado como bem vago.

Se for urbano, passa para o município ou o Distrito Federal. Se for rural, passa para a União.

Além disso, a chamada “presunção absoluta de abandono” ocorre quando o proprietário deixa de residir, alugar ou zelar pelo imóvel e também para de pagar tributos.

Nesse caso, nem o registro de imóvel garante a propriedade.

O que acontece com imóveis abandonados

A legislação prevê dois caminhos para os bens abandonados:

  • Usucapião: se alguém assumir a posse, morar, pagar impostos e cuidar do imóvel, pode pedir a propriedade na Justiça após cumprir os prazos previstos em lei.
  • Arrecadação pelo poder público: se ninguém ocupar, após três anos de abandono, o bem passa automaticamente ao município, DF ou União, dependendo da localização.

Segundo Rafael J Dias, “o imóvel precisa cumprir sua função social.

Não basta estar registrado em cartório, ele deve ser habitado, utilizado ou produtivo”.

A função social da propriedade

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A Constituição Federal e o artigo 1.228 do Código Civil estabelecem que a propriedade só é legítima quando cumpre função social, ou seja, quando serve à coletividade.

Um imóvel fechado, sem uso e sem pagamento de tributos, fere esse princípio.

Na prática, quem mantém o bem ativo e regularizado fortalece o direito de propriedade, enquanto o abandono abre espaço para perda do domínio.

O registro de imóvel não é garantia absoluta de propriedade. Se o dono deixar de exercer a posse e de pagar tributos, a lei presume abandono e o imóvel pode ser transferido a quem o utiliza ou ao poder público.

Segundo Rafael J Dias, advogado especialista em Direito Imobiliário, essa regra protege a sociedade e impede que imóveis fiquem sem uso, sem função e sem arrecadação fiscal.

Você acha justo que o proprietário possa perder um imóvel mesmo tendo o registro de imóvel em seu nome? Ou considera que apenas o cartório deveria bastar?

Deixe sua opinião nos comentários — queremos ouvir quem já presenciou casos assim.

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Maria Heloisa Barbosa Borges

Falo sobre construção, mineração, minas brasileiras, petróleo e grandes projetos ferroviários e de engenharia civil. Diariamente escrevo sobre curiosidades do mercado brasileiro.

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