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Mesmo previsto em lei, o ITBI se tornou alvo de críticas por permitir que prefeituras determinem valores arbitrários e cobrem antes mesmo da conclusão da compra
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) está gerando polêmica por ser aplicado de forma considerada abusiva em diversas cidades do Brasil. Previsto na Constituição de 1988 como uma cobrança municipal, o imposto é obrigatório para registrar a transferência de imóveis entre pessoas vivas, mas muitas vezes surpreende compradores ao surgir no fim do processo de aquisição. Em casos extremos, pode custar até 5% do valor do imóvel — um valor que pode ultrapassar os R$ 50 mil nas grandes cidades.
O problema não está apenas no valor cobrado, mas em como ele é determinado. Em muitas situações, a prefeitura define o valor de referência do imóvel com base em estimativas próprias, desconsiderando o que foi acordado entre comprador e vendedor. Isso pode levar o contribuinte a pagar imposto sobre um valor mais alto do que o que realmente foi negociado — mesmo após decisões judiciais que proíbem essa prática.
Além disso, alguns municípios exigem o pagamento do ITBI antes mesmo da escritura, desrespeitando decisão do STF que determina que a cobrança só pode ocorrer no momento do registro da propriedade no cartório de imóveis. Essa confusão jurídica cria insegurança e obriga o cidadão a recorrer à Justiça para corrigir distorções, arcando com custos adicionais de perícia e advogados.
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Como funciona o ITBI na prática
O ITBI deve ser pago no momento em que o novo proprietário registra o imóvel em cartório. A cobrança é ativada quando:
- A transferência é feita entre pessoas vivas
- O pagamento é feito mediante compra
- A transferência é registrada oficialmente no cartório
Na maioria dos casos, quem paga o imposto é o comprador. Porém, em alguns municípios o pagamento é exigido antes mesmo da escritura pública, o que contraria decisões judiciais recentes. A alíquota varia de 2% a 5%, e o valor é calculado com base no maior entre dois critérios: o valor de venda ou o valor venal determinado pela prefeitura — muitas vezes chamado de “valor de referência”.
Essa prática tem sido questionada por compradores em diversas cidades, especialmente em São Paulo, onde casos de cobrança baseada em valores inventados ultrapassam os R$ 30 mil em diferença. Mesmo assim, o cartório só conclui o registro se o ITBI for quitado, deixando o comprador sem alternativas viáveis.
Decisões judiciais não são suficientes
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que o ITBI deve ser calculado com base no valor real da transação, e não em estimativas da prefeitura. Mesmo assim, algumas administrações municipais continuam desrespeitando a decisão, o que obriga os contribuintes a enfrentarem processos burocráticos e custosos.
Segundo um caso relatado no portal Jusbrasil, em São Paulo, um imóvel vendido por R$ 2 milhões teve o ITBI cobrado sobre R$ 3,1 milhões — um valor mais alto que o da venda e o usado para o IPTU. A diferença elevou o imposto de R$ 60 mil para R$ 95 mil. O comprador foi forçado a pagar o valor inflado para não perder o negócio.
A insegurança jurídica também afeta os cartórios. Muitos ainda exigem o ITBI antes da escritura porque seguem leis municipais antigas, mesmo que isso entre em conflito com decisões do Supremo Tribunal Federal. Esse impasse legal cria um ciclo de desinformação e obriga o cidadão a cumprir obrigações contraditórias.
Dupla cobrança e ausência de retorno
O ITBI levanta outra questão: por que pagar um imposto tão alto na compra do imóvel, se o IPTU já é cobrado anualmente? O Imposto Predial e Territorial Urbano, também municipal, deveria garantir infraestrutura urbana, como ruas, escolas e iluminação. Ainda assim, o retorno à população é frequentemente questionado.
Alguns especialistas apontam que as prefeituras preferem cobrar o ITBI e o IPTU porque são mais fáceis de arrecadar, ao contrário da contribuição de melhoria — que só pode ser aplicada após obras públicas com laudo técnico que comprovem a valorização do imóvel. Nesse contexto, a arrecadação vira o objetivo, e não a contrapartida ao contribuinte.
Carlos Eduardo Martins, jurista citado no vídeo, chama esse tipo de prática de “enriquecimento ilícito estatal”, quando o Estado cobra sem entregar melhorias. Ele critica a substituição da contribuição de melhoria por impostos mais genéricos e sem vínculo direto com obras públicas.
O impacto no bolso do cidadão
Em meio à inflação e desvalorização do real, o ITBI representa um peso ainda maior para quem busca conquistar a casa própria. Segundo dados citados no vídeo, o real foi a 5ª moeda que mais perdeu valor no mundo em 2024, saindo de R$ 4,91 para R$ 6,19 por dólar. Isso significa que além dos altos valores de imóveis, o brasileiro ainda precisa arcar com um imposto calculado de forma questionável.
A informação foi divulgada pelo canal Elementar, que publicou um vídeo explicativo e investigativo sobre o ITBI, com dados históricos, decisões judiciais e exemplos reais de abusos na cobrança em municípios como São Paulo. O conteúdo ressalta como esse imposto, criado originalmente em 1809 com o nome de “sisa”, se adaptou ao longo do tempo para se tornar uma das formas mais significativas de arrecadação municipal, porém com baixa transparência e alto custo ao contribuinte.
Com tantos impostos que o brasileiro já paga, faz sentido cobrar só para trocar o nome do proprietário de um imóvel?
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