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Locador pode ser responsabilizado por furtos e danos quando falha em garantir segurança mínima do imóvel, confirmam tribunais no Brasil.
Poucos inquilinos sabem, mas a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) pode se transformar em uma poderosa aliada em situações de vulnerabilidade. Embora a regra geral diga que o proprietário não responde automaticamente por furtos ou danos sofridos pelo inquilino, a Justiça brasileira já reconheceu que ele pode ser responsabilizado quando falha na obrigação de garantir condições mínimas de segurança no imóvel alugado. Essa brecha legal, pouco conhecida, abre espaço para indenizações e ressarcimentos que surpreendem locadores despreparados.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre segurança do imóvel
De acordo com o artigo 22 da Lei do Inquilinato, o locador tem a obrigação de entregar o imóvel em condições de uso e mantê-lo assim durante toda a locação. Isso inclui não apenas estrutura física (como paredes, telhado, instalações elétricas e hidráulicas), mas também elementos básicos de segurança, como fechaduras, portas e portões.
Quando o dono não cumpre essas obrigações, ele pode ser responsabilizado pelos prejuízos do inquilino. A Justiça entende que entregar um imóvel sem tranca, com portão quebrado ou falhas graves na estrutura é uma forma de negligência, que abre caminho para reparação civil.
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Casos em que o locador pode ser responsabilizado
O proprietário não responde por todo furto ou roubo praticado por terceiros, mas pode ser condenado em situações específicas:
- Fechaduras ou trancas danificadas: se o dono entrega o imóvel com defeito de segurança e não faz os reparos, responde pelos prejuízos causados.
- Portões de garagem ou acesso sem funcionamento: falhas ignoradas pelo locador podem ser interpretadas como conivência com o risco.
- Negligência em manutenção obrigatória: infiltrações, rachaduras ou janelas sem condições adequadas que facilitem a entrada de invasores também podem gerar responsabilidade.
- Descumprimento contratual: quando o contrato prevê expressamente que o imóvel seria entregue com determinados sistemas de segurança (alarme, cerca elétrica, portaria), e isso não acontece.
Nesses cenários, tribunais já condenaram locadores a indenizar inquilinos não só pelo valor dos bens furtados, mas também por danos morais em razão do abalo psicológico causado pela situação.
Responsabilidade do condomínio x responsabilidade do locador
Em imóveis dentro de condomínios, como apartamentos, a responsabilidade pode recair sobre o próprio condomínio, especialmente quando há falha na portaria, ausência de vigilância prometida ou negligência na manutenção das áreas comuns.
Entretanto, isso não isenta o proprietário quando o problema é interno ao imóvel. Por exemplo: se o portão do prédio funciona, mas a porta do apartamento tem fechadura quebrada que nunca foi consertada, a responsabilidade será do dono.
Esse entendimento já foi consolidado em diversas decisões de Tribunais de Justiça estaduais, que analisam caso a caso, mas tendem a responsabilizar o proprietário quando há provas claras de descuido.
O papel do inquilino na proteção do imóvel
A lei também impõe deveres ao inquilino. O artigo 23 da Lei do Inquilinato obriga o locatário a cuidar do imóvel como se fosse seu, mantendo-o em boas condições. Isso significa que ele também deve comunicar imediatamente ao dono qualquer problema de segurança encontrado, como fechaduras defeituosas ou portões com falhas.
Se o inquilino não faz essa comunicação e sofre prejuízos, pode perder o direito à indenização, pois a Justiça pode entender que houve omissão do próprio locatário.
Casos julgados pelos tribunais brasileiros
Nos últimos anos, tribunais em diferentes estados reconheceram a responsabilidade do locador em situações ligadas à segurança. Entre os exemplos:
- TJ-SP condenou um proprietário a indenizar um inquilino após furto no imóvel, porque a porta de entrada estava com fechadura defeituosa e o reparo nunca foi realizado.
- TJ-MG decidiu que o locador deveria ressarcir prejuízos de um roubo porque havia descumprido cláusula contratual que previa instalação de cerca elétrica.
- STJ, em decisões semelhantes, reafirmou que a responsabilidade do dono existe quando há nexo de causalidade entre a falha do imóvel e o dano sofrido pelo inquilino.
Esses julgados mostram que a Justiça tem se posicionado de forma equilibrada, cobrando responsabilidade quando há descuido comprovado.
Impactos para locadores e inquilinos
Para os locadores, a mensagem é clara: entregar o imóvel em perfeitas condições e manter reparos em dia é uma obrigação legal que evita ações judiciais.
Negligenciar um portão, uma fechadura ou prometer sistemas de segurança que nunca foram instalados pode custar caro em indenizações.
Para os inquilinos, a informação é poder. Poucos sabem que podem buscar reparação quando o imóvel apresenta falhas que facilitam furtos e danos. Esse direito é um mecanismo de equilíbrio, já que muitas vezes o locador detém mais poder na negociação.
Como proceder em caso de falha de segurança
O inquilino que se sentir prejudicado deve:
- Notificar formalmente o locador sobre o problema, por escrito.
- Registrar provas com fotos, vídeos e boletins de ocorrência.
- Guardar recibos de reparos que tenha custeado.
- Acionar a Justiça em caso de recusa, pedindo ressarcimento por danos materiais e, se for o caso, danos morais.
Esse procedimento aumenta as chances de sucesso em eventual ação judicial.
O direito à segurança e a função social do contrato
Mais do que uma obrigação contratual, a responsabilidade do locador pela segurança do imóvel está ligada à função social da moradia.
O imóvel deve servir de abrigo, proteção e tranquilidade. Quando o proprietário falha em oferecer condições mínimas, quebra essa função e compromete a dignidade do inquilino.
É por isso que os tribunais têm interpretado a lei de forma a proteger a parte mais vulnerável da relação: o locatário, que paga para viver em segurança.
O entendimento atual é claro: o proprietário não responde automaticamente por crimes de terceiros, mas pode sim ser responsabilizado se houver negligência na manutenção de itens básicos de segurança do imóvel.
Esse detalhe pouco conhecido da Lei do Inquilinato é mais uma prova de que conhecer seus direitos pode mudar completamente a relação entre inquilinos e locadores.
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