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Novo Cadastro Imobiliário Brasileiro aproxima valor venal do preço real de mercado e deve impactar IPTU, ITBI e ITCMD já em 2026.
O CIB da Receita Federal está gerando apreensão entre contribuintes em todo o país. O novo sistema, previsto na reforma tributária e regulamentado em agosto de 2025, cria uma base unificada para os imóveis, aproximando o valor venal do preço de mercado.
Segundo o advogado Gian Paolo Micheleto, a medida não altera alíquotas, mas aumenta a base de cálculo de tributos como IPTU, ITBI e ITCMD.
O efeito prático, alerta o especialista, será um aumento significativo da carga tributária para quem possui bens imóveis.
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O que é o CIB da Receita Federal
O Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como CIB da Receita Federal, é um identificador único — o “CPF do imóvel”. Ele unifica informações de cartórios, prefeituras e órgãos estaduais em uma base centralizada.
De acordo com Micheleto, o objetivo é acabar com a “bagunça atual”, na qual cada imposto usa um valor diferente para cálculo.
Na prática, o valor de referência definido pelo CIB deve refletir os preços de mercado, cruzando dados de registros imobiliários, declarações de transações e critérios como localização e tipologia.
Isso aumenta a fiscalização e reduz brechas para declarações abaixo do valor real.
Como o CIB vai impactar os impostos
Embora o CIB não altere alíquotas, a base de cálculo mais próxima do valor de mercado inevitavelmente elevará os impostos pagos. Isso afeta diretamente:
- IPTU, administrado pelas prefeituras;
- ITBI, cobrado em operações de compra e venda;
- ITCMD, aplicado em doações e heranças.
Micheleto explica que, com a uniformização dos valores, a arrecadação tende a crescer.
Além disso, a partir de 2027, com a incidência do IBS e da CBS sobre operações imobiliárias, o impacto tributário deve se ampliar ainda mais.
Prazo de implementação e janela de ação
O cronograma da Receita Federal prevê a consolidação dos dados até dezembro de 2025, com início das operações no começo de 2026. Isso abre uma janela de oportunidade para os contribuintes agirem ainda em 2025.
Segundo Micheleto, antecipar escrituras, registros ou transmissões gratuitas pode ser uma estratégia para aproveitar a base de cálculo atual, ainda inferior ao valor de mercado.
O advogado ressalta que quem deixar para depois terá que lidar com valores atualizados pelo CIB.
Existe como escapar do CIB?
Micheleto aponta ao menos três medidas que podem ser tomadas ainda em 2025:
- Escrituração imediata de imóveis já adquiridos, aproveitando a base atual.
- Doações com reserva de usufruto, evitando avaliação futura mais alta.
- Constituição de holdings patrimoniais, que fixam valores de referência antes da virada do sistema.
Apesar dessas estratégias, o especialista ressalta que o CIB é inevitável. “Não se trata de aumento de alíquota, mas de atualização da base tributária. O contribuinte deve se planejar e não ser pego de surpresa em 2026”, reforça Micheleto.
Mitos e verdades sobre o CIB
- O CIB vai aumentar as alíquotas. Mito. O sistema não altera alíquotas, apenas a base de cálculo.
- O CIB é apenas um código. Mito. Ele centraliza dados e amplia a fiscalização.
- O CIB já está valendo. Parcialmente verdade. A implementação ocorre em 2025, mas os efeitos práticos começam em 2026.
- O CIB deixará os impostos mais caros. Verdade. O valor venal mais próximo do mercado aumentará IPTU, ITBI e ITCMD.
O CIB da Receita Federal representa uma mudança estrutural no sistema tributário imobiliário brasileiro. Com ele, a arrecadação tende a crescer e os contribuintes devem se preparar para uma nova realidade fiscal.
A melhor saída, segundo especialistas, é agir ainda em 2025 para minimizar impactos.
E você, acha justo aproximar o valor venal do preço de mercado? Acredita que essa medida vai realmente trazer mais transparência ou apenas aumentar a carga tributária?
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