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Cadastro Imobiliário Brasileiro e integração de cartórios com a Receita Federal mudam a base de cálculo dos tributos sem alterar alíquotas, encarecendo IPTU, ITBI, ITCMD e até aluguéis.
As novas regras para o cálculo do IPTU e de outros tributos imobiliários nasceram da Instrução Normativa 2.275, de 15 de agosto de 2025, publicada pela Receita Federal. O texto, detalhado pelo tributarista Alexandre Winkler, cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (CINTER).
O mecanismo não altera alíquotas, mas sim a base de cálculo. A partir de agora, passa a ser utilizado o chamado “valor de referência”, calculado com base em transações reais de mercado, compartilhadas em tempo real entre cartórios, prefeituras, secretarias estaduais da Fazenda e União. Na prática, isso reduz discrepâncias entre valor venal e valor de mercado, aumentando a arrecadação sem necessidade de mudança legislativa.
O “CPF dos imóveis”: o que é o CIB
O CIB funcionará como um CPF dos imóveis. Cada bem passa a ter um número único em nível nacional, substituindo cadastros fragmentados e desatualizados.
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Até então, cada prefeitura, cartório e ente da União mantinha bancos de dados separados, o que gerava inconsistências e permitia brechas de subavaliação.
Com o sistema unificado, o governo terá acesso imediato a informações sobre compras, vendas, ônus, financiamentos e doações.
Isso cria um retrato muito mais fiel do valor real dos imóveis, por bairro e até por edifício.
Como o CINTER alimenta o valor de referência
O CINTER obriga os cartórios de registro de imóveis a integrarem suas informações com a Receita.
Cada transação registrada alimenta o banco de dados, que gera o valor de referência utilizado como base para tributos.
Um exemplo citado por Alexandre Winkler mostra a diferença prática: em São Paulo, imóveis com valor venal de R$ 1,6 milhão chegaram a ser vendidos por R$ 2,8 milhões.
Com o novo sistema, a prefeitura poderá aproximar o cálculo do IPTU ao valor real de mercado, aumentando a cobrança mesmo sem alterar a alíquota.
Impacto direto no IPTU
O efeito mais imediato das novas regras será no IPTU. Atualmente, muitos municípios utilizam valores venais muito abaixo dos preços reais.
Com a adoção do valor de referência, o imposto tende a subir de forma significativa.
Embora não haja mudança na alíquota, a base será maior. Isso significa que famílias deverão se preparar para carnês mais altos já nos próximos ciclos de cobrança, principalmente em áreas urbanas valorizadas.
Reflexos no ITBI e combate ao subfaturamento
Outro imposto atingido é o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), pago nas operações de compra e venda.
Com o cruzamento de dados, será mais difícil declarar valores abaixo do real para pagar menos imposto.
Se o sistema identificar discrepâncias relevantes entre a escritura e os preços médios da região, a prefeitura poderá corrigir a base automaticamente, eliminando espaço para subfaturamento.
Efeitos no imposto de herança (ITCMD)
As novas regras também afetam o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual.
Até agora, a cobrança era feita com base em valores venais defasados.
A partir da integração, os fiscos estaduais terão condições de exigir o imposto sobre o valor de mercado atualizado, elevando o custo de inventários e doações.
Em São Paulo, por exemplo, a alíquota do ITCMD é de 4%, mas já há discussões para elevar a carga a 8% com a reforma tributária.
Com o valor de referência, essa cobrança será ainda mais pesada para famílias que não se planejaram.
Fiscalização mais rigorosa nas locações
Além de compras e heranças, o mercado de aluguéis também será impactado.
O cruzamento do CINTER com as declarações de Imposto de Renda permitirá à Receita identificar casos em que inquilinos não declaram o pagamento ou locadores omitem a renda recebida.
Isso significa mais risco de cair na malha fina e aplicação de multas, tanto para quem paga quanto para quem recebe.
As novas regras apertam o cerco, tornando mais difícil manter contratos de locação informais.
Riscos, incertezas e próximos passos
Apesar do potencial de aumento de arrecadação, o sistema ainda enfrenta desafios.
A integração plena dos cartórios ao CINTER pode levar tempo, assim como a padronização de cadastros municipais.
Enquanto isso, haverá ajustes até que o valor de referência seja considerado estável e confiável.
Outro ponto em aberto é a forma como cada prefeitura e estado irá aplicar o valor de referência em sua legislação local.
A IN 2.275 cria a ferramenta, mas a incorporação depende de ajustes normativos em cada ente federativo.
Em resumo, as novas regras representam uma mudança estrutural: não se aumenta a alíquota, mas se corrige a base de cálculo, aproximando-a do valor real de mercado.
Isso impactará IPTU, ITBI, ITCMD e locações, exigindo maior planejamento financeiro das famílias e das empresas.
E você, acha justo que os impostos sejam calculados pelo valor de referência de mercado dos imóveis? Deixe sua opinião nos comentários — queremos ouvir experiências reais de quem já sente o impacto dessas mudanças.
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