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Para impedir a usucapião, não basta enviar notificação extrajudicial: o prazo só é interrompido com ação judicial adequada (reivindicatória, reintegração ou imissão de posse), desde que julgada procedente.
A notificação extrajudicial é frequentemente usada por proprietários que desejam recuperar um imóvel ocupado por terceiros. No entanto, segundo explica o advogado Jaylton Lopes Jr., ex-juiz de Direito do TJDFT, esse recurso isolado não impede o avanço da usucapião. O Código Civil é claro: apenas uma ação judicial adequada pode interromper o prazo e barrar a aquisição da propriedade por posse prolongada.
Esse detalhe gera confusão entre proprietários que acreditam que a simples notificação resolve o problema.
Na prática, a Justiça exige medidas mais robustas, sob pena de o ocupante conquistar a propriedade pela via da usucapião.
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O risco é real: se a ação não for bem escolhida, o dono pode perder o imóvel mesmo estando com a matrícula em seu nome.
O que é usucapião e como funciona
A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse contínua, pacífica e com ânimo de dono durante o prazo legal.
Existem modalidades que variam entre 15 anos e até 2 anos, como na chamada usucapião familiar.
Segundo Jaylton Lopes Jr., a chave está no comportamento do ocupante. Se ele age como proprietário usando, administrando e pagando tributos, a lei reconhece a posse como legítima.
Por outro lado, contratos de locação, comodato ou arrendamento afastam a usucapião, pois configuram posse apenas por tolerância.
Muitos proprietários acreditam que a notificação extrajudicial interrompe esse prazo, mas isso é um equívoco jurídico.
Quando o prazo da usucapião não corre
O Código Civil, em seus artigos 197 a 199, determina situações em que o prazo da usucapião não flui, como entre cônjuges durante o casamento, entre ascendentes e descendentes ou contra servidores públicos em serviço no exterior.
Além disso, o artigo 202 do Código Civil prevê hipóteses de interrupção.
Entre elas, estão: despacho judicial que ordena citação válida em processo, ato judicial que coloca o devedor em mora e reconhecimento formal do direito pelo próprio possuidor.
Aqui está o ponto crítico: a notificação extrajudicial do proprietário não interrompe o prazo da usucapião.
Só teria valor se o ocupante assinasse um documento reconhecendo que ocupa o bem por mera permissão, o que quase nunca acontece.
Por que só ação judicial tem efeito
Para interromper a usucapião, a lei exige o ajuizamento de uma ação judicial correta, como reintegração de posse, ação reivindicatória ou imissão de posse.
Porém, há um detalhe essencial destacado por Jaylton Lopes Jr.: se a ação for julgada improcedente ou extinta sem resolução do mérito, o prazo da usucapião continua correndo normalmente.
Isso significa que não basta entrar com qualquer processo. O advogado deve avaliar a situação concreta, identificar se a posse é injusta e escolher a medida certa.
Um erro processual pode custar ao proprietário o imóvel inteiro.
O risco de confiar apenas na matrícula
Outro ponto relevante é a falsa sensação de segurança trazida pelo registro no cartório. Ter a matrícula no nome não é suficiente para proteger a propriedade se houver posse prolongada de terceiros.
A lei privilegia a função social do imóvel: se o dono abandona e outro ocupa, cuida e paga impostos, a usucapião pode ser reconhecida.
Por isso, confiar apenas na notificação extrajudicial é insuficiente.
O proprietário que deseja resguardar seus direitos precisa agir judicialmente e de forma estratégica, com orientação especializada.
A lição é clara: a notificação extrajudicial não interrompe a usucapião. Só ações judiciais específicas e julgadas procedentes podem barrar a aquisição da propriedade por posse prolongada.
Como destaca o advogado Jaylton Lopes Jr., a escolha correta do processo é o único caminho seguro para evitar a perda do imóvel.
E você, já conhecia essa regra? Acreditava que apenas a notificação extrajudicial seria suficiente?
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