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Superior Tribunal de Justiça reforça que a multa por rescisão antecipada só pode ser exigida quando houver cláusula contratual expressa, e deve respeitar a proporcionalidade em relação ao prazo restante do contrato.
A cobrança de multa por rescisão antecipada em locações só é válida quando existe cláusula expressa no contrato e sua aplicação observa a proporcionalidade em relação ao período que faltava cumprir.
Esse entendimento, reafirmado pelo Superior Tribunal de Justiça e alinhado à Lei do Inquilinato, impede que locadores imponham penalidades depois da saída do inquilino se não houver previsão específica e escrita.
Em síntese: sem cláusula, não há multa convencional; com cláusula, aplica-se apenas a fração correspondente ao tempo restante do contrato.
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O que diz a Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/1991, em seu artigo 4º, autoriza o locatário a devolver o imóvel a qualquer tempo, desde que pague a multa prevista contratualmente, calculada de forma proporcional ao prazo não cumprido.
A norma não torna a multa automática; ela depende do que as partes pactuaram por escrito.
Por isso, a verificação do contrato é o primeiro filtro técnico para qualquer cobrança na desocupação.
Entendimento consolidado no STJ
A jurisprudência do STJ deu contorno objetivo à regra: a penalidade nasce do pacto.
Não basta a ruptura antecipada para legitimar a cobrança.
Tribunais têm afastado multas integrais quando parte significativa do contrato já foi cumprida e, na ausência de cláusula de multa, rechaçam a tentativa de converter a rescisão em penalidade convencional inexistente.
O recado é claro para o mercado: vale o que foi escrito e assinado, com ajuste proporcional.
Condições para cobrança da multa
Quando há multa no contrato, duas condições se somam.
Primeiro, deve existir cláusula específica, redigida de maneira clara e acessível.
Em seguida, o valor precisa respeitar a proporcionalidade do tempo faltante.
Sem um desses elementos, a exigência perde base jurídica.
A multa integral, por sua vez, conflita com a diretriz legal e tem sido corrigida judicialmente.
Cálculo proporcional na prática
A forma mais usual de cálculo parte do valor total da multa previsto na cláusula e aplica a fração do prazo ainda por cumprir.
Na prática, se o contrato é de 30 meses, a multa total equivale, por exemplo, a três aluguéis e o locatário sai no 20º mês, paga-se apenas a parte referente aos 10 meses que restariam.
O objetivo é coibir excesso e alinhar a penalidade ao período efetivamente não adimplido.
Ausência de cláusula e perdas e danos
Quando o contrato não prevê multa, a cobrança de penalidade convencional não encontra amparo.
Nessa hipótese, o locador pode buscar perdas e danos se demonstrar prejuízo concreto decorrente da saída antecipada, com prova documental e nexo causal.
Trata-se de trilha distinta da multa contratual: não há valor prefixado, exige-se comprovação do dano e análise caso a caso.
Segurança jurídica e contratos de adesão
A vinculação à previsão expressa preserva a segurança jurídica e prestigia a liberdade de contratar.
Em relações com traços de contrato de adesão, o raciocínio também dialoga com o Código de Defesa do Consumidor ao evitar vantagens desproporcionais.
Ainda assim, o ponto de partida permanece o contrato: sem cláusula, inexiste multa; com cláusula, a proporcionalidade limita a exigência.
Transferência compulsória e dispensa de multa
Não se deve confundir a regra geral com hipóteses legais de dispensa da multa, como a transferência de trabalho determinada pelo empregador.
Nesses casos, previstos no próprio artigo 4º, a isenção ocorre mesmo quando há cláusula, desde que o locatário comprove a compulsoriedade e observe o prazo de notificação legal.
Já na falta de cláusula, não se trata de isentar; trata-se de reconhecer que a multa nem sequer se constitui.
Impactos nos contratos e no mercado
Para proprietários e administradoras, a consequência prática é direta.
Quem pretende resguardar a penalidade precisa inserir cláusula específica, com linguagem objetiva e indicação de proporcionalidade.
Inquilinos devem revisar atentamente a seção de penalidades e manter guarda da via assinada.
No momento da desocupação, a conferência literal do texto pactuado orienta os próximos passos: com cláusula, discutem-se números e prazos; sem cláusula, a multa convencional não se aplica.
Procedimentos de cobrança e comunicação
Imobiliárias e síndicos devem adequar minutas padrão, checklists de saída e modelos de notificação.
A emissão de boletos integrais, ignorando o período já cumprido, contraria a orientação consolidada e abre margem para contestação administrativa e judicial.
Tampouco “políticas internas” substituem a exigência de cláusula: comunicados genéricos não criam obrigação que o instrumento não trouxe.
Como a Justiça avalia os casos
Nas ações de cobrança, a prova documental é decisiva.
O contrato indica se existe multa e, existindo, qual o critério de cálculo.
Decisões costumam reduzir valores quando fixados integralmente e afastam a penalidade se não houver cláusula.
Quando o locador alega prejuízo específico, cabe a ele demonstrar a extensão do dano e a relação com a saída antecipada.
Esse padrão tornou o desfecho mais previsível e reduziu controvérsias típicas nas locações residenciais.
Espaço para negociação entre as partes
A prática mostra que, em cenário de boa-fé, locador e locatário chegam a composições abaixo da multa teórica, sobretudo quando o imóvel volta ao mercado rapidamente.
A negociação, porém, não cria multa inexistente; apenas ajusta valores quando a cláusula está presente.
Onde não há previsão, podem-se combinar prazos de entrega, vistorias e quitação de contas, mas não se legitima uma penalidade que o contrato não estabeleceu.
Locações residenciais e comerciais
A natureza do imóvel não altera o essencial.
Em locações residenciais ou comerciais regidas pela Lei do Inquilinato, a multa por rescisão antecipada é instituto contratual e depende de cláusula expressa.
Contratos comerciais podem trazer aparatos mais complexos, como carência, obrigações acessórias e instrumentos anexos.
Ainda assim, o gatilho para a multa convencional continua sendo a previsão específica, e não a mera alegação de desequilíbrio pela saída antes do prazo.
Roteiro prático para o inquilino
Para o inquilino, o passo a passo é simples.
Primeiro, verificar se existe cláusula de multa por rescisão antecipada.
Se houver, calcular o valor proporcional e observar eventuais prazos de aviso prévio.
Se não houver, a multa convencional não se sustenta.
Em qualquer cenário, registros de comunicação, cópia do contrato e laudo do estado do imóvel ajudam a evitar conflitos e a acelerar um acerto final.
Na sua realidade contratual, a cláusula de multa está escrita de forma clara e a fórmula de proporcionalidade permite que qualquer pessoa entenda rapidamente quanto é devido?
Seja o primeiro a reagir!