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Durante o primeiro ano de contrato, o locador não pode reaver o imóvel sem justificativa; regra só muda em contratos built-to-suit especiais.
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o locador não pode retomar o imóvel simplesmente “porque quer” durante os 12 primeiros meses de contrato. A exceção se aplica apenas em casos de descumprimento pelo inquilino ou em contratos específicos de built-to-suit, em que o proprietário constrói o imóvel sob medida para o locatário. Segundo o advogado Francisco Gentil, especialista em direito imobiliário, essa proteção garante estabilidade mínima ao locatário e segurança jurídica ao mercado de locações.
Na prática, isso significa que mesmo que o dono alegue interesse em usar o imóvel para moradia própria, ele está impedido de pedir a devolução durante o prazo inicial de vigência.
Para o inquilino, a única forma de encerrar o contrato antecipadamente é pagar a multa proporcional prevista em lei, calculada com base no tempo restante do contrato.
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O que diz a lei sobre o direito do locador
O artigo 4º da Lei do Inquilinato é claro: durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não pode reaver o imóvel alugado.
A única exceção está no parágrafo 2º do artigo 54-A, que trata de contratos built-to-suit. Nesses casos, o imóvel é adaptado ou construído especialmente para o inquilino, e as regras de rescisão podem ser diferentes.
Francisco Gentil explica que fora dessa hipótese, o locador não pode encerrar o contrato por vontade própria. “Não importa se ele quer morar no imóvel, se pretende vendê-lo ou se simplesmente mudou de ideia.
Durante os 12 meses, só há possibilidade de retomada se o inquilino descumprir as obrigações contratuais”, afirma o advogado.
Como funciona a multa proporcional para o inquilino
Já do lado do locatário, a lei prevê a possibilidade de rescisão antecipada, desde que haja o pagamento da multa proporcional.
O cálculo é feito a partir da multa-base estipulada no contrato, dividida pelo total de meses de vigência e multiplicada pelos meses restantes.
Um exemplo prático: em um contrato de 12 meses com multa de três aluguéis, se o aluguel for de R$ 2.500, a multa-base será de R$ 7.500.
Se o inquilino decidir deixar o imóvel após sete meses, restando cinco para o fim do contrato, o cálculo será R$ 7.500 ÷ 12 × 5 = R$ 3.125. Esse valor é o que deverá ser pago ao locador pela saída antecipada.
Segundo Francisco Gentil, essa multa é considerada norma cogente ou seja, não pode ser alterada por contrato nem mesmo com anuência das partes.
Sempre que houver saída antecipada, a multa proporcional precisa ser aplicada.
Exceções e situações especiais
A lei também prevê situações em que o inquilino pode devolver o imóvel sem multa. O parágrafo único do artigo 4º estabelece que, se houver transferência do emprego do locatário para outra localidade, seja no setor público ou privado, ele estará dispensado do pagamento, desde que avise o locador com antecedência mínima de 30 dias.
Outro ponto relevante é que a multa proporcional não pode ser somada a outras penalidades.
Caso o inquilino tenha descumprido cláusulas contratuais ou normas do condomínio, aplica-se a multa correspondente à infração, mas sem acumulação com a multa compensatória da saída antecipada.
O impacto para o mercado de locações
Segundo Francisco Gentil, essa regra traz equilíbrio para a relação entre locadores e locatários, pois impede que contratos sejam quebrados unilateralmente pelo dono do imóvel. “É uma proteção fundamental para famílias e empresas que dependem da previsibilidade do contrato, especialmente no primeiro ano”, destaca.
Por outro lado, o advogado lembra que o mercado imobiliário precisa estar atento às particularidades dos contratos built-to-suit, cada vez mais comuns em locações comerciais de grande porte. “Nesses casos, as condições podem ser diferentes, e o locatário deve avaliar bem antes de assinar”, conclui.
A legislação brasileira garante que, durante os 12 meses iniciais, o imóvel alugado não pode ser retomado pelo locador apenas por vontade própria.
Para o inquilino, há espaço para rescisão antecipada, mas sempre com o pagamento da multa proporcional, salvo em situações específicas previstas em lei.
Essa proteção busca assegurar estabilidade, reduzir conflitos e dar mais previsibilidade ao mercado imobiliário.
E você? Acha justo que o locador não possa reaver o imóvel durante os 12 primeiros meses? Ou acredita que o dono deveria ter mais flexibilidade?
Deixe sua opinião nos comentários queremos ouvir quem vive isso na prática.
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