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Assinar um contrato de aluguel pode parecer simples, mas pequenos descuidos podem custar caro.
Mesmo com a proteção da Lei do Inquilinato, ainda é comum encontrar cláusulas ilegais que impõem cobranças abusivas e colocam o inquilino em desvantagem. Conhecer essas armadilhas contratuais é essencial para evitar prejuízos e garantir um contrato seguro e equilibrado.
Assinar um contrato de locação parece algo simples, mas envolve regras jurídicas específicas que muitos desconhecem.
Um descuido pode colocar o inquilino em desvantagem e gerar cobranças abusivas durante ou ao fim do aluguel.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) garante uma série de direitos e deveres para ambas as partes.
E, entre eles, proíbe expressamente determinadas práticas que ainda aparecem com frequência nos contratos.
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Conheça agora as cinco cláusulas mais comuns consideradas ilegais e entenda exatamente o que a lei diz sobre cada uma.
1) Dupla garantia: proibida pelo artigo 37 da Lei do Inquilinato
Uma das irregularidades mais frequentes é exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
O artigo 37 da Lei nº 8.245/91 permite que o locador escolha apenas uma entre as modalidades previstas: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
O parágrafo único do artigo é direto:
“ É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
Ou seja, se o contrato exigir, por exemplo, caução e fiador ao mesmo tempo, essa cláusula é nula e não produz efeitos.
Essa regra existe para evitar que o locatário seja sobrecarregado e tenha seu acesso à moradia restringido por exigências excessivas.
2) Reajuste vinculado ao salário mínimo ou moeda estrangeira: vedado pelo artigo 17
Outro erro comum é atrelar o valor do aluguel a indicadores proibidos, como o salário mínimo ou moedas estrangeiras (dólar, euro etc.).
O artigo 17 da Lei do Inquilinato estabelece que o aluguel pode ser livremente pactuado, mas veda sua vinculação à variação cambial e ao salário mínimo:
“É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.”
Assim, o contrato pode prever um índice de reajuste, mas apenas por índices oficiais de correção monetária, como o IGP-M ou o IPCA.
Atrelar o aluguel a indicadores proibidos gera aumentos imprevisíveis e desequilibrados — e torna a cláusula nula.
Se houver esse tipo de previsão no contrato, o locatário pode contestá-la judicialmente e exigir que o reajuste siga um índice permitido.
3) Transferência de obrigações do locador: só é possível se houver cláusula expressa
Outro ponto que causa confusão é quem deve arcar com determinadas despesas do imóvel.
O artigo 22, inciso VIII da Lei do Inquilinato é claro: cabe ao locador pagar os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, além do prêmio de seguro complementar contra fogo.
No entanto, o mesmo dispositivo prevê que essa regra vale salvo disposição expressa em contrário no contrato.
Ou seja, por padrão, esses custos são do locador, mas as partes podem pactuar que o locatário assuma essas despesas — desde que isso esteja claramente escrito no contrato.
Já a taxa de administração da imobiliária também costuma gerar dúvidas.
Por se tratar de uma despesa do serviço contratado pelo proprietário, a jurisprudência entende que essa taxa deve ser paga pelo locador, salvo acordo expresso que determine o contrário.
Portanto, cláusulas que transferem essas obrigações ao locatário sem previsão expressa são consideradas abusivas.
Se houver cláusula clara e aceita por ambas as partes, entretanto, ela passa a ser válida.
4) Obrigação de pintar o imóvel no fim do contrato: só se houver dano ou alteração da cor
Também é comum encontrar cláusulas que impõem ao inquilino a obrigação de pintar o imóvel ao final da locação.
Mas o artigo 23, inciso III da Lei do Inquilinato determina que o locatário deve “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normall”.
Ou seja: se o imóvel estiver no mesmo estado em que foi entregue, e os desgastes forem apenas naturais, não existe obrigação de pintar novamente.
A pintura só pode ser exigida se houver alteração da cor original ou danos que excedam o uso normal, devidamente comprovados.
Por isso, a vistoria inicial e a vistoria de saída são fundamentais.
Se os laudos mostrarem que o estado do imóvel é o mesmo, a cobrança de pintura será considerada abusiva.
5) Multas desproporcionais por rescisão antecipada: devem ser proporcionais ao tempo restante
Todo contrato de locação pode prever multa para casos de descumprimento, mas essa penalidade precisa obedecer ao artigo 4º da Lei do Inquilinato.
Esse artigo garante ao locatário o direito de devolver o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa pactuada de forma proporcional ao tempo restante do contrato.
Exemplo: se o contrato é de 30 meses e o inquilino sai após 15 meses, a multa deve ser reduzida pela metade.
Cobrar o valor integral é prática abusiva e pode ser questionada na Justiça.
O objetivo da lei é evitar que a multa se torne fonte de enriquecimento sem causa para o locador.
Por isso, qualquer penalidade desproporcional fere o equilíbrio contratual e pode ser anulada.
Conhecer seus direitos garante contratos mais justos
Essas cinco cláusulas aparecem com frequência em contratos de locação, mas contrariam dispositivos claros da Lei do Inquilinato.
Identificá-las antes de assinar é essencial para evitar problemas no futuro.
Em resumo, a lei proíbe:
- Exigir mais de uma garantia locatícia (art. 37);
- Vincular o aluguel ao salário mínimo ou moeda estrangeira (art. 17);
- Transferir obrigações do locador ao inquilino sem cláusula expressa (art. 22, VIII);
- Cobrar pintura nova se não houver danos ou alteração da cor (art. 23, III);
- Aplicar multas desproporcionais à rescisão (art. 4º).
Mesmo com essas informações, o ideal é buscar apoio de um advogado especializado em direito imobiliário.
Esse profissional pode revisar o contrato, apontar cláusulas nulas e proteger seus direitos como inquilino ou proprietário.
Assinar um contrato com segurança jurídica evita conflitos e garante uma relação equilibrada entre locador e locatário.
Ler com atenção e conhecer a lei é o melhor investimento antes de pegar as chaves do novo imóvel.
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