Chinês (Simplificado) 
Chinês (Tradicional) 
Inglês 
Francês 
Alemão 
Italiano 
Japonês 
Norueguês 
Espanhol 
5 min de leitura
0 comentários
Justiça confirma que contribuintes podem pedir devolução do ITBI pago a mais quando imposto é calculado acima do valor real da compra do imóvel.
Comprar um imóvel no Brasil é um sonho caro. Além do valor do bem e dos juros do financiamento, o comprador enfrenta uma série de impostos e taxas que encarecem a escritura e a transferência. Entre eles, está o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal, que geralmente varia de 2% a 3% do valor do imóvel. Nos últimos anos, uma disputa chegou aos tribunais: afinal, qual deve ser a base de cálculo do ITBI? O valor venal usado para o IPTU ou o valor de mercado da transação? Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu a questão e abriu caminho para milhares de contribuintes pedirem restituição de valores pagos a mais.
A decisão do STJ que mudou a cobrança do ITBI
Em março de 2022, a Primeira Seção do STJ, ao julgar recursos repetitivos, fixou uma tese histórica:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, isto é, o valor da compra e venda.
- O valor venal usado pelo município para cálculo do IPTU não pode ser considerado como piso obrigatório para o ITBI.
- Se o contribuinte pagar mais do que deveria, é possível pedir restituição administrativa ou judicial.
Na prática, isso significa que, se o município arbitrava um valor maior que o efetivamente pago na compra, o comprador tinha o direito de contestar. A decisão é vinculante, ou seja, deve ser seguida por todos os tribunais do país.
-
Trabalhador rural sem carteira assinada pode ter direitos escondidos que garantem salário, férias, 13º e até aposentadoria
-
Tenho doença grave, mas o INSS insiste que posso trabalhar: descubra quais provas realmente garantem seu benefício
-
Herança com dívidas de condomínio pode ser bloqueada: Justiça confirma que herdeiros respondem proporcionalmente e só recebem imóvel após quitar pendências
-
Demissão antes de completar 90 dias de experiência pode esconder indenização pouco conhecida que muitas empresas não pagam
Como funcionava antes e por que havia tanta diferença
Muitos municípios, como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, adotavam tabelas próprias para calcular o ITBI, baseadas em “valor venal de referência” — quase sempre mais alto que o valor real de mercado.
Exemplo: um apartamento vendido por R$ 500 mil poderia ter valor venal de referência de R$ 700 mil, e o ITBI era cobrado sobre esse valor. Se a alíquota fosse de 3%, o comprador deveria pagar R$ 21 mil de imposto, em vez de R$ 15 mil, ou seja, R$ 6 mil a mais.
Esse sistema, criticado por advogados e associações de consumidores, foi considerado uma forma de arrecadação abusiva. Com a decisão do STJ, o comprador só paga sobre o que de fato negociou na escritura.
O impacto para os compradores de imóveis
A decisão trouxe um alívio financeiro para quem compra imóvel, especialmente em grandes centros urbanos. Além disso, abriu espaço para milhares de ações de restituição em todo o país.
Segundo tributaristas, a devolução pode chegar a valores expressivos, dependendo do histórico da compra:
- Compradores recentes podem pedir devolução administrativa, diretamente ao município.
- Compradores antigos podem entrar na Justiça, mas respeitando o prazo de cinco anos para contestar tributos pagos.
Em alguns casos, contribuintes conseguiram recuperar valores superiores a R$ 50 mil em ITBI cobrado acima do devido.
Como pedir a devolução do ITBI pago a mais
O procedimento varia de cidade para cidade, mas em geral o comprador deve:
- Reunir os documentos: escritura pública de compra e venda, comprovante de pagamento do ITBI e guia de recolhimento.
- Protocolar o pedido administrativo: junto à Secretaria de Finanças do município.
- Aguardar resposta: se o pedido for negado, é possível recorrer à Justiça.
Advogados especializados em direito tributário alertam que, em alguns municípios, a devolução administrativa é dificultada, e o caminho judicial se torna inevitável.
O impacto para os cofres municipais
Para os municípios, a decisão representou um desafio. O ITBI é uma das principais fontes de receita própria, especialmente em capitais onde o mercado imobiliário é aquecido.
Associações de municípios alertaram para uma possível queda na arrecadação. Por outro lado, especialistas apontam que a decisão apenas corrigiu uma distorção: cobrar acima do valor real do imóvel feria o princípio da capacidade contributiva e configurava bitributação indireta.
Precedentes e jurisprudência consolidada
Desde a decisão de 2022, diversos tribunais estaduais passaram a seguir o entendimento do STJ. Em São Paulo, contribuintes já conseguiram decisões favoráveis para receber de volta valores pagos a mais.
Em Belo Horizonte, um caso emblemático envolveu um comprador que pagou ITBI sobre valor de referência muito superior ao preço do contrato e conseguiu a restituição de forma judicial.
A tendência é de que a jurisprudência se consolide cada vez mais, abrindo espaço para novos pedidos.
ITBI e o direito do consumidor
Advogados lembram que a decisão também fortalece o direito do consumidor. O comprador de imóvel é parte mais vulnerável na relação com o município e não pode ser obrigado a pagar imposto sobre um valor arbitrário, sem relação com a realidade do mercado.
A vitória no STJ é vista como uma forma de equilibrar a relação de poder e garantir mais transparência na cobrança de tributos.
ITBI e compra de imóveis em 2025
Com o mercado imobiliário aquecido e os preços ainda em alta, a decisão sobre o ITBI ganha ainda mais importância. Quem compra imóvel em 2025 deve ficar atento:
- Verifique se o valor usado para cálculo do ITBI é o valor de mercado da transação.
- Se for maior, protocole pedido de revisão antes de pagar.
- Se já pagou, avalie entrar com pedido de restituição.
A decisão pode significar economia imediata na escritura e até recuperação de valores significativos já pagos.
Seja o primeiro a reagir!