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Impostos em dobro no Airbnb: prefeituras querem cobrar ISS de até 5% em imóveis de temporada e criar IPTU extra que pode elevar custo em até R$ 12 mil por ano para proprietários

Escrito por Valdemar Medeiros
Publicado em 03/09/2025 às 07:46
Impostos em dobro no Airbnb: prefeituras querem cobrar ISS de até 5% em imóveis de temporada e criar IPTU extra que pode elevar custo em até R$ 12 mil por ano para proprietários
Foto: Impostos em dobro no Airbnb: prefeituras querem cobrar ISS de até 5% em imóveis de temporada e criar IPTU extra que pode elevar custo em até R$ 12 mil por ano para proprietários
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Airbnb pode ficar mais caro: ISS de até 5% sobre diárias e IPTU progressivo que dobra em 5 anos podem elevar custo em até R$ 12 mil anuais em imóveis de temporada.

O crescimento explosivo do Airbnb e de outras plataformas de aluguel de temporada colocou os imóveis de curta duração na mira do poder público. Cidades turísticas e grandes capitais começaram a discutir formas de tributar imóveis usados exclusivamente para hospedagem temporária, com duas frentes principais: o ISS (Imposto Sobre Serviços) sobre as diárias e a aplicação de um IPTU progressivo, que pode dobrar o imposto em até cinco anos.

Para municípios, trata-se de corrigir distorções. Para os proprietários, pode significar impostos em dobro e custos anuais que chegam a R$ 12 mil a mais em imóveis de alto padrão.

O que está em estudo: ISS de até 5% sobre diárias

O ISS (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza) é um tributo municipal que varia entre 2% e 5% do valor de serviços prestados.

Embora o aluguel tradicional de imóveis seja isento, o aluguel de temporada pelo Airbnb é classificado como serviço de hospedagem por várias cidades.

  • Em Salvador, a prefeitura já aprovou regras que enquadram o aluguel por temporada como hospedagem, com ISS fixado em 3%.
  • Em São Paulo e Rio de Janeiro, a discussão avança e a alíquota pode chegar ao teto de 5%.

Na prática, um proprietário que aluga um apartamento a R$ 500 a diária, 15 dias por mês, teria receita mensal de R$ 7.500. Com ISS de 5%, pagaria R$ 375 em imposto por mês, ou cerca de R$ 4.500 por ano.

IPTU progressivo sobre imóveis usados apenas para temporada

Além do ISS, municípios estudam aplicar o IPTU progressivo no tempo, previsto no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), para imóveis que permanecem ociosos ou destinados exclusivamente à locação temporária.

A lógica é que esses imóveis não cumprem função social plena, já que não oferecem moradia permanente.

O mecanismo funciona assim:

  • O proprietário é notificado de que o imóvel está sendo usado apenas para temporada.
  • A alíquota do IPTU aumenta gradualmente a cada ano.
  • Em até cinco anos, o imposto pode dobrar ou triplicar.

Um imóvel em São Paulo avaliado em R$ 1 milhão, que paga hoje cerca de R$ 8 mil anuais de IPTU, poderia ter o imposto elevado para R$ 20 mil anuais no prazo de cinco anos.

Ou seja, um custo adicional de até R$ 12 mil por ano.

Impacto no bolso dos anfitriões

Somando ISS e IPTU progressivo, o impacto no bolso dos proprietários pode ser significativo:

  • Apartamento médio (R$ 500 mil): IPTU de R$ 4 mil pode subir para R$ 8 mil; ISS sobre diárias acrescenta cerca de R$ 2 mil por ano. Carga extra total: R$ 6 mil/ano.
  • Imóvel de alto padrão (R$ 1,2 milhão): IPTU de R$ 9 mil pode subir para R$ 21 mil; ISS sobre diárias pode chegar a R$ 5 mil anuais. Carga extra total: R$ 12 a 15 mil/ano.

Esses valores transformam a equação financeira de muitos anfitriões, que podem ser forçados a repensar se o Airbnb continua sendo um negócio lucrativo.

O argumento dos municípios

Prefeituras defendem que a tributação tem três objetivos principais:

  • Arrecadação: garantir que a explosão do mercado de temporada beneficie também os cofres públicos.
  • Equilíbrio de mercado: corrigir a distorção entre hotéis, que já pagam ISS, e anfitriões de Airbnb, que até agora operavam sem tributação equivalente.
  • Função social da propriedade: desestimular que imóveis residenciais em áreas valorizadas fiquem fora do mercado de moradia permanente.

Críticas dos proprietários e do setor imobiliário

Donos de imóveis e associações de locatários argumentam que o aumento da carga tributária pode ter efeitos negativos:

  • Repasse de custos: os anfitriões podem aumentar os preços das diárias, reduzindo a competitividade do Airbnb frente a hotéis e pousadas.
  • Redução da oferta: imóveis que hoje são usados em temporada podem voltar ao mercado tradicional de aluguel ou ficar fechados.
  • Judicialização: proprietários podem contestar judicialmente a aplicação do IPTU progressivo, alegando que o imóvel não está “ocioso”, mas em uso.

O Airbnb, como empresa, também se posiciona contra a diferenciação de impostos, defendendo que a plataforma gera renda para famílias e movimenta a economia local.

Experiências internacionais

A tributação do Airbnb não é exclusividade brasileira. Diversas cidades no mundo já aplicam impostos específicos:

  • Nova York restringiu fortemente o aluguel de temporada e cobra taxas adicionais sobre hospedagem.
  • Barcelona exige licenciamento municipal para cada imóvel listado e multa quem não se regulariza.
  • Lisboa cobra taxas turísticas diárias de até € 2 por hóspede em imóveis de curta duração.

Esses exemplos mostram que a tendência global é de regular e tributar o mercado de hospedagem alternativa.

Airbnb e o futuro da tributação urbana

A discussão sobre o Airbnb é parte de um debate maior: como cidades devem lidar com o uso intensivo de imóveis para fins de lucro no mercado digital.

O ISS de até 5% e o IPTU progressivo são apenas as primeiras medidas que podem transformar radicalmente o modelo de negócio.

Para alguns, trata-se de justiça fiscal e de corrigir distorções no mercado. Para outros, é um ataque à liberdade de uso da propriedade privada.

O fato é que, se confirmadas, as medidas vão pesar no bolso: milhares de anfitriões podem ter custo adicional de até R$ 12 mil por ano apenas em impostos, mudando para sempre a equação de rentabilidade do aluguel de temporada.

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Valdemar Medeiros

Formado em Jornalismo e Marketing, é autor de mais de 20 mil artigos que já alcançaram milhões de leitores no Brasil e no exterior. Já escreveu para marcas e veículos como 99, Natura, O Boticário, CPG – Click Petróleo e Gás, Agência Raccon e outros. Especialista em Indústria Automotiva, Tecnologia, Carreiras (empregabilidade e cursos), Economia e outros temas. Contato e sugestões de pauta: valdemarmedeiros4@gmail.com. Não aceitamos currículos!

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