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Sinal vermelho já dura quatro anos; vacância passa de 8% em estados como Flórida e Texas e 608 mil novas unidades pressionam preços de aluguel
O mercado imobiliário dos EUA enfrenta um período de fragilidade que já se estende por quatro anos. Segundo a economista Nanda Guardian, o índice de demanda por moradia criado para medir a saúde do setor está negativo desde 2021 e voltou recentemente ao mesmo nível observado em 2008, durante a crise que abalou o sistema financeiro global.
Embora ainda não haja liquidação em massa de imóveis, os sinais de desequilíbrio entre oferta e demanda já são visíveis. Estoques crescentes, vacância elevada em alguns estados e confiança em queda entre construtores mostram
que o setor perdeu o fôlego e pode se tornar um fator relevante no ciclo econômico americano.
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Indicadores mostram retração consistente
O índice dos construtores da NAHB, que mede a confiança do setor, registrou 32 pontos em junho e 33 em julho.
Qualquer valor abaixo de 50 indica pessimismo e o quadro atual reflete juros elevados, com hipotecas de 30 anos próximas a 7%.
Ao mesmo tempo, os preços da madeira, insumo central na construção, estão em queda livre, sugerindo menor ritmo de novas obras.
O Housing Demand Index citado no estudo, que combina preço mediano, vendas de novas casas, licenças de construção e meses de oferta, mostra retração contínua desde 2021. Em 2024, encostou em –1,5 desvio-padrão, patamar semelhante ao da crise imobiliária de 2008.
Esse indicador não aponta colapso imediato, mas sinaliza saturação crescente no setor residencial.
Vacância em alta e pressão sobre aluguéis
Nos estados da Flórida e Texas, onde houve forte migração nos últimos anos, a vacância em prédios residenciais multifamiliares já supera 8%.
Esse excesso é resultado da entrega de 608 mil novas unidades em 2024, o maior volume em quatro décadas.
O efeito prático é a pressão sobre aluguéis: proprietários que não conseguem manter ocupação plena reduzem preços, forçando concorrentes a fazer o mesmo.
Esse movimento pode ajudar no combate à inflação, já que o aluguel tem peso elevado no índice de preços ao consumidor americano.
No entanto, para investidores do setor imobiliário, a combinação de vacância alta e preços pressionados representa risco de queda na rentabilidade e aumento da inadimplência em financiamentos ligados a empreendimentos concentrados.
Diferenças entre segmentos do mercado
O mercado imobiliário americano, no entanto, não é homogêneo. O setor de escritórios atravessa uma crise prolongada há pelo menos quatro anos, agravada pelo home office, mas responde por menos de 10% do total do mercado.
Já os data centers, impulsionados por investimentos em inteligência artificial, vivem o cenário oposto: na Virgínia, aluguéis avançaram quase 20% em um ano, sustentados por mais de US$ 400 bilhões em capex de grandes empresas de tecnologia.
Essa heterogeneidade mostra que, embora haja fragilidade no setor residencial e nos escritórios, há nichos em expansão que podem segurar parte da desaceleração.
O que pode acelerar a deterioração
Por enquanto, a inadimplência em hipotecas segue baixa, o que evita uma liquidação em massa de imóveis.
A maioria dos devedores é mais velha e possui patrimônio consolidado, diferente do perfil de endividamento em cartão de crédito e leasing de veículos, onde já se observa aumento de atrasos.
O risco, segundo analistas, está no chamado efeito riqueza: se o mercado acionário cair de forma acentuada e o desemprego subir, muitos proprietários podem ser forçados a vender imóveis, ampliando a pressão sobre preços.
Nesse cenário, o sinal vermelho que já dura quatro anos pode evoluir para uma crise mais ampla.
O mercado imobiliário dos EUA está longe do colapso de 2008, mas os alertas são claros: confiança baixa dos construtores, excesso de oferta em alguns estados e vacância crescente em prédios residenciais.
Enquanto isso, nichos como data centers mostram resiliência e até expansão.
Você acredita que o mercado imobiliário dos EUA caminha para uma nova crise como a de 2008 ou o cenário atual é apenas uma correção temporária?
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