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A inquilina conseguiu adjudicar o imóvel nas mesmas condições do negócio simulado e pagou metade do valor anunciado, em um caso que expôs falhas de notificação e reforçou a força do direito de preferência da inquilina
A inquilina de um imóvel no interior de São Paulo transformou um alerta em vitória judicial. Após receber proposta formal para exercer preferência de compra por 600 mil reais à vista, ela recusou. Meses depois, ao consultar a matrícula, descobriu que a venda real havia ocorrido por 300 mil reais, de forma parcelada. A diferença acendeu o sinal de fraude e levou à ação judicial que terminou com a adjudicação do imóvel à própria inquilina pela metade do preço.
O processo seguiu a trilha prevista na Lei do Inquilinato e nos entendimentos consolidados sobre o tema. O tribunal reconheceu a violação do direito de preferência e determinou a expedição de ofícios aos fiscos municipal e federal e ao Ministério Público para apurar indícios de sonegação e a conduta de todos os envolvidos, inclusive do cartório. O caso é incomum e didático. Quando as formalidades são respeitadas, a inquilina não só é protegida como pode reverter o resultado do mercado.
O que aconteceu no caso paulista
A linha do tempo foi decisiva.
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A proprietária notificou a inquilina informando preço de 600 mil reais, pagamento à vista e demais condições.
A locatária, sem condições para essa proposta, manifestou desinteresse.
Depois da escritura com terceiros ser registrada, ela checou a matrícula e constatou a realidade: o negócio havia sido fechado por 300 mil reais, parcelado.
O contraste entre a oferta e a operação registrada sustentou a tese de simulação e violação da preferência.
Na contestação, o vendedor alegou que teria recebido 600 mil reais e declarado 300 mil por “economia tributária”.
A narrativa comprometeu a própria defesa ao admitir prática incompatível com a legalidade.
A sentença privilegiou o fato provado em cartório e a regra da preferência, permitindo à inquilina assumir a compra nas mesmas condições pactuadas com o terceiro, isto é, por 300 mil reais parcelados.
Preferência da inquilina: como funciona na prática
O direito de preferência dá à inquilina a possibilidade de comprar o imóvel nas condições ofertadas a terceiros, desde que sejam cumpridos requisitos objetivos.
O proprietário deve notificar com clareza preço, forma de pagamento e encargos e aguardar o prazo legal de resposta.
A prova de ciência inequívoca é essencial para evitar discussões futuras.
Outro elemento técnico faz toda a diferença: a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel. Sem esse registro prévio, a oponibilidade contra terceiros fica comprometida.
No caso analisado, a publicidade registral formou a base da proteção, blindando a preferência da inquilina diante da venda simulada.
Prazos e passos decisivos após a venda a terceiro
Se a inquilina não for corretamente notificada e a venda ocorrer, corre um prazo de seis meses a partir do registro da escritura para buscar a tutela judicial.
É nessa janela que se pede a adjudicação compulsória ou as perdas e danos.
A capacidade financeira compatível com as condições reais do negócio também precisa ser demonstrada.
No processo, ela provou que poderia adquirir por 300 mil reais parcelados, espelhando a negociação efetiva.
Esse desenho processual não reabre indefinidamente a transação.
O relógio do cartório manda no contencioso, o que reforça a importância de monitorar a matrícula e guardar a documentação da locação.
O que a sentença ensinou a proprietários e locatários
Para proprietários, a lição é direta.
Oferta e venda devem ser idênticas nas condições, e a notificação à inquilina precisa refletir a realidade do negócio.
Divergências de preço ou forma de pagamento criam ambiente para nulidade, adjudicação e responsabilização administrativa, fiscal e criminal.
Para locatários, o recado é de método: mantenha o contrato averbado, acompanhe a matrícula e guarde todas as comunicações.
O tribunal também sinalizou que a tentativa de reduzir tributos por meio de subfaturamento desorganiza o próprio negócio, expõe todos os envolvidos e não prevalece sobre a proteção legal da preferência.
A segurança jurídica começa no cartório e termina na prova.
Por que este é um caso raro e relevante
Situações como esta não são triviais por exigirem uma conjunção de fatores: averbação tempestiva do contrato, prova robusta da divergência entre a proposta e a venda, capacidade financeira da inquilina para cumprir as condições reais e ajuizamento dentro do prazo.
Quando esses pilares se alinham, a jurisprudência tende a privilegiar a tutela específica, isto é, a própria compra pelo locatário.
O efeito econômico é claro.
A correção do desvio protege o mercado e desestimula simulações, além de premiar o comportamento diligente de quem ocupa o imóvel e cumpre o contrato.
O que observar em casos semelhantes
Para quem vive situação parecida, alguns cuidados são objetivos.
Exigir notificação formal, verificar a matrícula antes e depois de qualquer proposta, conferir preço e forma de pagamento e reunir comprovações de renda ou crédito compatíveis com as condições ofertadas.
Em caso de negativa de preferência ou indício de simulação, a inquilina deve agir rápido e documentar cada passo.
Do lado do proprietário, boas práticas incluem comunicação transparente, registro fiel das condições e coerência entre a proposta ao locatário e a escritura final.
O custo de fazer certo é sempre menor que o risco de desfazer no Judiciário.
O desfecho em São Paulo expõe como a preferência da inquilina pode sair do papel e alterar o destino de um imóvel quando a forma eclipsa o conteúdo de uma venda.
Quando documentação, prazos e provas se alinham, a Justiça corrige o preço e a titularidade, restabelecendo a ordem do mercado.
Você, que é inquilina ou proprietário, já viveu um impasse de preferência de compra? No seu lugar, teria perseguido a adjudicação ou buscado perdas e danos? E para quem investe, a averbação do contrato deveria ser regra em toda locação residencial e comercial? Conte nos comentários como você enxerga esse caso e que cuidados adotaria a partir de agora.
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