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apartamentos parecem seguros, mas condomínio acima da inflação, obras recorrentes e vacância podem consumir o aluguel e corroer o retorno ao longo dos anos.
Apartamentos são populares como porta de entrada no investimento imobiliário, porém uma análise fria dos custos mostra uma realidade menos encantadora. Condomínios sobem de forma persistente, muitas vezes em ritmo superior ao da inflação, enquanto taxas extras e fundos de obra drenam caixa. Em paralelo, meses vazios entre locações reduzem a renda efetiva e pressionam a margem.
Segundo especialista Raul Sena, no curto prazo, é possível capturar ganhos comprar na planta e revender na entrega, por exemplo. O problema aparece na manutenção do ativo ao longo de décadas: prédios envelhecem, elevadores, tubulações e fachadas exigem reformas cíclicas, o que transforma o aluguel bruto em líquido magro. Somado a isso, IPTU, seguros e eventuais benfeitorias ampliam a conta.
Custos que sobem mais rápido que a renda
Condomínio começa “leve” em prédios novos e escala com a idade do edifício. No ciclo de vida condominial, a curva de despesas tende a acelerar com manutenção preventiva, corretiva e serviços terceirizados, além de itens como segurança e limpeza, que não barateiam com o tempo.
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Quando o condomínio cresce acima da inflação, o aluguel precisa acompanhar e nem sempre o mercado aceita repasses integrais.
Além do valor mensal, taxas extraordinárias surgem em inspeções de rotina e obras obrigatórias. Em um único ano, um aumento de 20% a 30% não é incomum quando há reformas. Se o condomínio não tem reserva, a conta vai direto para o proprietário, comprimindo o yield. Resultado: a promessa de renda “passiva” torna-se gestão ativa de caixa.
Prédios com décadas de uso acumulam lista de passivos técnicos: impermeabilização, fachada, sistemas elétricos e hidráulicos, combate a incêndio, modernização de elevadores.
Cada laudo traz novas frentes de obra, e cada obra traz novos rateios. Se você depende do aluguel para pagar o próprio condomínio, qualquer atraso de inquilino vira estresse financeiro.
Há ainda o risco de obsolescência de regiões e de tipologias. Bairros amadurecem e mudam de vocação; quando novas centralidades surgem, a demanda por unidades antigas arrefece. Vacâncias alongadas passam a dividir espaço com descontos para fechar contrato, corroendo a rentabilidade projetada no passado.
Vacância, IPTU e o efeito da verticalização
Mesmo em cidades líquidas, vacância de dois ou três meses consome boa parte do resultado anual. O aluguel “de 12 meses” raramente entra por 12 meses, e a cada troca de inquilino surgem pintura, pequenos reparos e corretagem. Se somarmos IPTU e condomínio no período vazio, o ROI encolhe rápido.
A verticalização urbana ampliou a base de IPTU e reforçou a cobrança recorrente sobre apartamentos. Na prática, o investidor paga a conta de um ativo coletivo: enquanto a valorização do terreno dilui entre unidades, o imposto e o condomínio não diluem na mesma proporção do seu fluxo de caixa. É um descompasso estrutural entre o que você captura e o que desembolsa.
Casas, terrenos e alternativas de renda
Comparativamente, casas e terrenos tendem a exigir menos rateios coletivos e capturar integralmente a valorização do solo. Reformas estruturais são pontuais e sob controle do proprietário; derrubar e reconstruir é viável quando o terreno é o principal valor. No apartamento, a liberdade de intervenção é limitada e depende de regras do edifício.
Para quem busca renda previsível e proteção contra inflação, instrumentos financeiros lastreados em títulos públicos ou carteiras de FIIs podem entregar renda mensal com diversificação e gestão profissional. A liquidez é maior, a precificação é transparente e os custos são explícitos — o oposto da imprevisibilidade de obras condominiais.
Quando apartamentos ainda fazem sentido
Há um recorte em que apartamentos podem funcionar: especulação de curto a médio prazo. Comprar na planta, capturar a valorização de lançamento à entrega e girar o ativo antes do envelhecimento concentra a maior parte do ganho potencial.
Morar no imóvel e trocá-lo antes da fase cara de manutenção é outra estratégia defensiva.
Para quem insiste no aluguel residencial, disciplina é essencial: comprar abaixo do valor de mercado, focar em unidades líquidas (metragem e tipologia com alta demanda), provisionar 2 a 3 meses de vacância por ano, auditar o histórico de obras e de caixa do condomínio e simular o ROI líquido já com IPTU, condomínio, seguros e taxa de administração. Sem essa matemática, a renda “prometida” vira ilusão.
No horizonte de décadas,aApartamentos enfrentam três forças corrosivas: condomínio acima da inflação, obras sem fim e vacância intermitente.
Se o investidor não precifica esses vetores, o retorno fica aquém de alternativas mais simples e líquidas. Rentabilidade não é o que entra; é o que sobra depois de todos os boletos.
Isso não invalida o ativo invalida a tese ingênua de que “imóvel sempre ganha do tempo”. Sem compra certa, gestão ativa e saída bem planejada, o que parece porto seguro pode se tornar âncora. A escolha não é emocional; é uma planilha honesta.
A pergunta não é se apartamentos dão dinheiro, mas a que custo e por quanto tempo. Se a sua meta é renda estável e proteção real, compare ROI líquido com alternativas e trate custos como certos, não como exceção. Planeje a saída antes da entrada no imobiliário, o relógio do condomínio nunca para.
Na sua experiência, qual foi o maior vilão do seu ROI em Apartamentos: condomínio, vacância ou obras extraordinárias. Você já provisiona meses vazios e taxas extras na sua simulação de renda. Conte números reais: ticket do imóvel, aluguel líquido e custos anuais. Seu relato pode ajudar outros investidores a recalibrar expectativas.
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