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A reforma tributária cria dois novos tributos que vão incidir sobre aluguéis em situações específicas, com redutores e exceções. Proprietários e inquilinos precisarão se adaptar às mudanças que começam a valer de forma gradual a partir de 2026.
A partir de 2026, a reforma tributária passa a alcançar a locação de imóveis com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Os novos tributos, instituídos pela Lei Complementar nº 214/2025, incidem em situações específicas e trazem redutores relevantes, com implementação gradual até 2033.
Quem será afetado entre pessoas físicas
Pessoas físicas que alugam imóveis continuarão pagando IRPF, como já ocorre hoje.
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Contudo, passam a ser contribuintes de IBS e CBS quando enquadrarem-se como locadores “habituais” nos termos da lei.
Isso acontece, em regra, se no ano anterior a receita com aluguéis tiver superado R$ 240 mil e houver mais de três imóveis locados.
Há ainda um segundo gatilho: mesmo com menos imóveis, quem ultrapassar R$ 288 mil em receitas de aluguel no próprio ano-calendário torna-se contribuinte naquele ano.
Essas hipóteses constam do art. 251 da LC 214/2025 e foram detalhadas por especialistas e entidades setoriais.
Na prática, quem não atingir esses critérios permanece apenas no IRPF.
O objetivo do novo enquadramento é capturar atividades econômicas de locação com padrão empresarial, sem tributar o pequeno locador eventual.
O que muda para pessoas jurídicas
Empresas que exploram locação já eram alcançadas por PIS/Cofins e, conforme o regime, por IRPJ/CSLL.
Com a reforma, PIS e Cofins sobre a receita de aluguel serão substituídos por IBS e CBS.
Embora a alíquota-padrão estimada do novo IVA dual fique na faixa de 25% a 28%, o setor de locação tem redução de 70% na alíquota aplicável.
Isso derruba a carga efetiva de IBS/CBS para patamar próximo de 8% a 10%, conforme as estimativas divulgadas até aqui.
Redutores e cálculo no valor do aluguel
A LC 214/2025 prevê redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
Além disso, criou o chamado redutor social para locações residenciais: R$ 600 por imóvel abatidos do valor do aluguel usado como referência para calcular o tributo.
O redutor é atualizado mensalmente pelo IPCA, preservando seu poder de compra.
Em outras palavras, o imposto incide sobre o aluguel menos R$ 600, e com a alíquota de IBS/CBS reduzida em 70% para esse tipo de operação.
Exemplo citado por veículos especializados: num aluguel residencial de R$ 2.600, considera-se R$ 2.000 para efeito de IBS/CBS após o abatimento de R$ 600.
Sobre essa base aplica-se a alíquota reduzida dos novos tributos.
Locação por temporada e curta duração
A locação por temporada (até 90 dias) recebe tratamento mais próximo ao de hospedagem, com redução menor em relação à locação residencial tradicional.
Isso tende a elevar a carga relativa nesse nicho quando comparada à locação de longo prazo.
A regra busca evitar distorções concorrenciais entre plataformas de temporada e o setor de hotelaria.
Repasse ao inquilino
Embora IBS e CBS incidam sobre a receita do proprietário, a tendência é que parte do custo seja repassada ao locatário nos contratos novos e na renegociação dos atuais.
Em entrevistas, a vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Moira Toledo, disse que “o imposto será cobrado de forma que o locatário saiba quanto pagará exatamente”, reforçando a transparência na formação do preço do aluguel.
Cronograma de implantação
A implementação começa em 2026, com alíquotas de teste de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS.
Esse período serve para ajustar sistemas e cumprir obrigações acessórias no novo modelo.
A transição segue até 2033, quando o regime estará consolidado e os tributos antigos — como ICMS, ISS, PIS e Cofins — terão sido totalmente substituídos.
Regime especial para contratos antigos
Contratos de locação não residencial firmados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por um regime especial transitório, com alíquota total de 3,65% sobre a receita bruta.
A referência é próxima ao antigo PIS/Cofins cumulativo.
Trata-se de opção prevista para garantir previsibilidade e adaptação gradual de contratos em vigor.
Imposto de Renda e carga total estimada
O Imposto de Renda não foi alterado pela LC 214/2025 para os rendimentos de aluguel de pessoas físicas, que seguem a tabela progressiva.
Em cenários de maior exposição, análises independentes apontam que a carga total (IR + IBS/CBS) pode se aproximar de 35,9%.
Isso ocorre quando o contribuinte pessoa física estiver sujeito aos dois novos tributos e às alíquotas cheias do IR.
O número é uma estimativa técnica baseada na alíquota-padrão projetada e no redutor setorial, podendo variar conforme faixa de renda e deduções.
Pontos de atenção para locadores e inquilinos
Proprietários que estejam perto dos limites de R$ 240 mil no ano anterior ou R$ 288 mil no mesmo ano precisam monitorar a receita e a quantidade de imóveis locados.
O enquadramento como contribuinte de IBS/CBS muda as obrigações: emissão de documento fiscal, apuração separada, recolhimento e eventual aproveitamento de créditos no caso de pessoas jurídicas.
Inquilinos, por sua vez, devem acompanhar a cláusula de repasse e a discriminação dos tributos no contrato e nos recibos. Isso tende a ganhar padronização com a reforma.
Diante desse novo desenho, como você avalia a possibilidade de renegociar contratos ou ajustar a forma de tributação para mitigar impactos em 2026?
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