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Nova lei do aluguel já está valendo em novembro e exige atenção de inquilinos e proprietários.
A nova lei do aluguel já está valendo em novembro e consolida regras para contratos, reajustes, garantias e devolução do imóvel, definindo com mais clareza o que cada parte pode e o que não pode fazer na locação residencial urbana no Brasil. A norma reforça pontos centrais da Lei do Inquilinato e coloca inquilino e proprietário diante de obrigações imediatas, especialmente sobre assinatura do contrato, escolha de garantia e manutenção do imóvel, evitando cobranças indevidas e despejos sem fundamento.
Na prática, a nova lei do aluguel em vigor em novembro de 2025 não cria o aluguel, mas atualiza e reafirma procedimentos já previstos na Lei nº 8.245/91 para que locações feitas neste período sigam um padrão jurídico seguro. Isso significa que contratos verbais, reajustes fora do índice previsto e exigência de mais de uma garantia passam a ser vistos com ainda mais rigor. Quem aluga ou oferece imóvel precisa saber o que pode e o que não pode fazer para não gerar conflito, multa ou ação de despejo.
O que muda com a nova lei do aluguel em novembro
A nova lei do aluguel em novembro reforça que toda locação precisa ter contrato escrito, com valor, prazo, índice de reajuste e modalidade de garantia definidos. Não é mais aceitável depender apenas de conversas informais ou mensagens esparsas.
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O contrato passa a ser o documento central da relação locatícia e é nele que proprietário e inquilino devem se basear para cobrar ou pagar.
Outro ponto importante é que a lei delimita o comportamento das partes. O proprietário não pode inserir no contrato cláusulas abusivas, como reajuste em prazo inferior a 12 meses ou cobrança de duas garantias ao mesmo tempo.
Já o inquilino não pode usar o imóvel de forma diferente da prevista, nem atrasar o pagamento de aluguel e encargos, sob risco de ação de despejo.
Contrato de locação e garantias permitidas
O contrato de locação precisa trazer, de forma expressa, o valor do aluguel, o prazo da locação, o índice de correção (IGP-M ou IPCA, normalmente) e a garantia escolhida.
O documento é indispensável para quem está assinando em novembro, pois a nova lei do aluguel dá preferência a relações formalizadas e previsíveis.
A lei mantém a regra de que o locador não pode exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
Isso significa que é permitido escolher fiança com fiador, caução até o limite de três meses de aluguel ou seguro-fiança contratado em seguradora, mas não todas ao mesmo tempo. Exigir duas garantias simultâneas é prática vedada e pode ser contestada.
Responsabilidades de proprietário e de inquilino
A nova lei do aluguel em novembro também reforça a divisão de responsabilidades. O proprietário tem de entregar o imóvel em condições de uso, arcando com problemas estruturais, infiltrações anteriores, vícios de construção e despesas extraordinárias do condomínio, como reformas e melhorias.
O inquilino, por sua vez, deve zelar pelo imóvel como se fosse seu. Fica sob responsabilidade dele a manutenção cotidiana, pequenos reparos e o pagamento das despesas ordinárias de condomínio, como luz das áreas comuns, limpeza e folha de pagamento dos funcionários.
O IPTU e outras taxas podem ser repassados ao inquilino somente se isso estiver previsto no contrato. Sem previsão contratual, cobra-se do proprietário.
Reajuste do aluguel: quando pode e como fazer
A nova lei do aluguel mantém a regra de que o valor do aluguel só pode ser reajustado uma vez por ano, na data de aniversário do contrato. Não é permitido ao proprietário aumentar o aluguel em intervalos inferiores a 12 meses.
O reajuste deve seguir o índice de inflação previamente escolhido e registrado no contrato, geralmente IGP-M ou IPCA. A lei não dá margem para aumento arbitrário nem para índices inventados ao longo da locação. Se o contrato prevê IPCA, o reajuste será pelo IPCA; se prevê IGP-M, será pelo IGP-M. Alterações de índice precisam ser negociadas e documentadas.
Devolução antecipada do imóvel pelo inquilino
A nova lei do aluguel reafirma o direito do inquilino de devolver o imóvel antes do fim do prazo contratual. Esse direito existe, mas não é gratuito. Quando o locatário sai antes do término, aplica-se a multa de rescisão antecipada prevista no contrato.
Essa multa, porém, deve ser proporcional ao tempo restante da locação. Quanto mais perto do fim do contrato o inquilino estiver, menor será a penalidade.
Há exceção para casos de mudança de local de trabalho, quando o inquilino comprova transferência e comunica o proprietário com 30 dias de antecedência. Nessa hipótese, a lei protege o inquilino e pode afastar a multa.
Quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta
O locador não pode simplesmente retomar o imóvel durante a vigência de um contrato por prazo determinado, apenas porque quer. A nova lei do aluguel preserva o equilíbrio do contrato e só admite retomada com fundamento jurídico, como falta de pagamento do aluguel ou descumprimento de cláusulas.
O instrumento indicado para reaver o imóvel é a ação de despejo. Ela pode ser usada em situações como inadimplência do inquilino, uso indevido do imóvel, sublocação proibida ou necessidade comprovada de uso próprio do proprietário em hipóteses específicas. Sem motivo previsto em lei ou em contrato, o despejo não se sustenta.
Solução de conflitos e formalização das cobranças
A lei também estimula que conflitos sejam resolvidos por meios formais, com registros de comunicação e possibilidade de mediação.
Plataformas de solução de conflitos podem ser usadas para registrar reclamações e buscar acordos, o que ajuda a comprovar que uma das partes tentou resolver o problema antes de acionar o Judiciário.
Registrar por escrito notificações de atraso, pedidos de conserto e solicitações de vistoria reforça a posição de quem está agindo em conformidade com a nova lei do aluguel. Quanto mais documentada estiver a relação, menor a chance de discussão futura.
A nova lei do aluguel já em vigor em novembro de 2025 reforça que locação não é apenas um acordo de confiança, mas uma relação jurídica com regras claras sobre contrato, reajuste, manutenção, garantias e devolução.
Quem respeita o que está na lei reduz o risco de prejuízo e de disputa judicial. Para você que é proprietário ou inquilino: qual ponto da nova lei do aluguel ainda gera mais dúvida no seu caso concreto?
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