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Cada 1% de aumento nos juros exige de 8% a 10% a mais de renda, restringindo o acesso da classe média ao financiamento da casa própria, alerta Ricardo Floriano.
O financiamento da casa própria no Brasil está cada vez mais distante da realidade da classe média. Segundo o especialista em crédito imobiliário Ricardo Floriano, fundador da CSM, cada 1% a mais nos juros exige de 8% a 10% a mais de renda para aprovação do crédito. Esse mecanismo silencioso tem expulsado milhares de famílias do sistema, criando uma barreira quase intransponível para quem busca sair do aluguel.
Apesar de 2024 ter registrado recorde de R$ 312 bilhões financiados, com quase 1,2 milhão de imóveis, o crédito imobiliário continua estagnado em cerca de 10% do PIB, muito abaixo de países como Estados Unidos (50% a 60%), Canadá (55%) e Holanda (90%).
Para Floriano, a combinação de juros altos e funding limitado mantém o setor travado e fragiliza o acesso da classe média ao imóvel próprio.
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Por que os juros pesam tanto no financiamento da casa própria
No Brasil, as taxas atuais de financiamento variam de 11,29% a quase 14% ao ano, de acordo com bancos e modalidades.
Em comparação, países europeus operam entre 3% e 4%, os EUA em torno de 6% e o Chile entre 6% e 7%. Essa diferença coloca o consumidor brasileiro em desvantagem.
Na prática, um imóvel de R$ 300 mil financiado sofre forte impacto: a cada 1 ponto percentual de aumento na taxa, a família precisa comprovar cerca de R$ 700 adicionais de renda.
Para quem já está no limite orçamentário, esse acréscimo inviabiliza a aprovação. Segundo Floriano, esse efeito automático é o que vem expulsando silenciosamente a classe média do financiamento da casa própria.
Estrutura travada desde 1997
O sistema atual nasceu com a lei da alienação fiduciária de 1997, que substituiu a hipoteca e deu mais segurança aos bancos para retomar imóveis em caso de inadimplência.
Essa mudança elevou o crédito imobiliário de 2% para 10% do PIB, mas, quase três décadas depois, o setor estagnou nesse patamar.
Para Ricardo Floriano, a arquitetura do sistema não avançou: o crédito imobiliário segue caro, concentrado e burocrático, sem ganhar escala suficiente para democratizar o acesso.
Enquanto isso, famílias da classe média ficam em um limbo sem acesso aos subsídios do Minha Casa, Minha Vida e sem condições de assumir taxas altas no mercado tradicional.
O papel do funding e da poupança
O financiamento depende de três pilares: poupança, FGTS e mercado de capitais. A poupança é a principal fonte, mas em 2024 registrou captação negativa, e nos primeiros meses de 2025 teve saída líquida de R$ 34,6 bilhões.
Quando isso acontece, os bancos recorrem ao mercado de capitais, onde o custo é maior e repassado ao mutuário.
O FGTS, por sua vez, subsidia taxas entre 4% e 10,5% ao ano para o Minha Casa, Minha Vida, mas fica restrito às faixas de baixa renda.
Já o mercado de capitais responde por cerca de 40% do funding, mas é mais caro e volátil, ampliando a pressão sobre os juros.
Para Floriano, sem ampliar as fontes baratas de captação, o financiamento da casa própria seguirá inacessível para a classe média.
Custos extras e burocracia elevam a conta
Além dos juros, o consumidor enfrenta custos cartoriais e impostos elevados. Em São Paulo, por exemplo, um imóvel de R$ 400 mil gera cerca de R$ 20,3 mil em despesas com cartório e ITBI — mais de 5% do valor do bem.
O tempo médio para emissão de contrato varia entre 40 e 60 dias, enquanto em países desenvolvidos o processo leva no máximo 20 dias.
Essas barreiras aumentam o custo total do crédito, afugentam compradores e mantêm o mercado imobiliário menos dinâmico.
Para Ricardo Floriano, a soma de juros altos, funding caro e burocracia pesada cria um sistema que naturalmente expulsa a classe média.
Impacto econômico e social
O encarecimento do financiamento da casa própria trava toda a cadeia: famílias continuam no aluguel, corretores deixam de vender, construtoras adiam obras e indústrias ligadas ao setor reduzem a produção. Em 2025, a previsão é de queda de 15% a 20% nas concessões de crédito imobiliário, sinalizando desaquecimento de todo o setor.
Floriano reforça que não se trata de um problema de governo, mas de uma falha estrutural no modelo de crédito, que há anos recebe apenas soluções paliativas.
Sem reformas profundas que barateiem o dinheiro e aumentem a previsibilidade, o país continuará distante de oferecer à classe média condições reais para financiar a casa própria.
A análise de Ricardo Floriano mostra que cada 1% a mais nos juros expulsa milhares de famílias do financiamento da casa própria, ao exigir de 8% a 10% a mais de renda para aprovação. Esse mecanismo afasta silenciosamente a classe média, mantendo o crédito imobiliário restrito e desigual.
E você? Acredita que o Brasil precisa de uma reforma estrutural no crédito imobiliário para garantir acesso ao financiamento da casa própria, ou as soluções pontuais já são suficientes?
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