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Usucapião de 5 anos pode transformar a posse em propriedade definitiva, eliminar dívidas antigas do imóvel e abrir caminho para regularização completa, segundo especialistas e dados divulgados pela Gazeta de São Paulo nesta segunda-feira (15).
Quem vive há 5 anos ininterruptos em imóvel urbano de até 250 m² ou rural de até 50 hectares, sem oposição e sem ser proprietário de outro imóvel, pode alcançar a propriedade pela modalidade de usucapião especial.
O instituto transforma a posse em título e desbloqueia atos como venda, financiamento e transmissão por herança, ainda que a escritura original não esteja em nome do ocupante.
Segundo reportagem publicada pela Gazeta de São Paulo nesta segunda-feira (15), essa é uma das formas mais rápidas de regularização fundiária no país.
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Na prática, trata-se de uma via célere de regularização utilizada por famílias que moram ou produzem no imóvel.
De acordo com apuração do jornal Gazeta de São Paulo, o mecanismo tem garantido a formalização da propriedade a milhares de pessoas que antes viviam em situação de posse precária.
Para o advogado Ruy Carvalho, especialista em direito imobiliário, “esse instrumento jurídico é essencial para transformar a posse em título legalmente reconhecido”.
Quem pode solicitar o usucapião especial
O direito alcança quem utiliza o bem para moradia própria ou agricultura familiar, conforme as regras constitucionais e do Código Civil.
No meio urbano, a área máxima é de 250 m².
No meio rural, o limite é de 50 hectares, desde que a terra seja produtiva com o trabalho do núcleo familiar e sirva de moradia.
Além disso, exige-se que o interessado não seja proprietário de outro imóvel.
Em termos práticos, conta o registro formal: se não há outro bem em nome do possuidor no cartório, o requisito tende a ser considerado atendido.
Outro ponto determinante é a forma como a posse começou.
Ocupação de imóvel abandonado, cessão informal, herança sem registro e contratos particulares não levados a cartório costumam estar na origem de muitos pedidos.
Em todas essas hipóteses, o histórico de uso como dono, com ânimo de proprietário e sem contestação de terceiros, é o que sustenta a pretensão.
O jornal Gazeta de São Paulo também apontou que a comprovação documental e testemunhal é decisiva para convencer a Justiça ou o cartório sobre a legitimidade da posse.
Quando o usucapião não é permitido
Há situações que afastam a modalidade de 5 anos.
Imóveis alugados, emprestados (comodato) ou financiados com contrato ativo não configuram posse de dono, pois o uso decorre de relação jurídica com o titular.
Também não há usucapião sobre bens públicos, sejam da União, estados ou municípios, ainda que a ocupação ultrapasse longos períodos.
Verificar a natureza do bem é, portanto, o primeiro passo antes de qualquer medida.
Como verificar a situação do imóvel
O caminho inicial é solicitar no cartório a certidão de matrícula ou de inteiro teor.
O documento revela quem figura como proprietário, descreve a área, aponta ônus reais, penhoras e eventuais ações.
Se a matrícula indicar titular particular e todos os requisitos de tempo e uso estiverem presentes, o possuidor reúne elementos para formalizar o pedido.
Em processos judiciais, costumam ser chamados o titular registral, os confrontantes e o município, entre outros interessados, para que possam se manifestar.
Penhoras e dívidas atrapalham o processo?
A resposta usual é negativa.
O usucapião é considerado modo de aquisição originário: ao reconhecer a propriedade do possuidor, o ordenamento jurídico desvincula o bem de gravames anteriores, como penhoras e hipotecas que recaíam sobre o antigo proprietário.
Em outras palavras, o imóvel passa a uma nova matrícula em nome do usucapiente, sem carregar obrigações passadas.
O entendimento confere utilidade prática ao instituto e reduz incertezas para quem busca regularizar a situação dominial.
Como formalizar a propriedade
Reconhecido o preenchimento dos requisitos, existem duas vias de formalização.
A judicial é utilizada quando há divergências, dúvidas ou ausência de anuência de interessados.
Nesse caso, o juiz analisa documentos, ouve testemunhas e, se entender procedente, declara a propriedade ao final da ação.
Também há a via extrajudicial, realizada diretamente no cartório de registro de imóveis, com assistência de advogado, apresentação de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e a coleta de anuências de vizinhos e do titular registral, quando possível.
O procedimento em cartório reduz etapas e acelera a regularização em cenários sem conflito, mantendo controle técnico sobre a descrição e os limites do imóvel.
Em ambos os caminhos, a decisão ou o reconhecimento do registrador culmina no registro da nova matrícula, passo que consolida a segurança jurídica.
Em entrevista concedida ao jornal Gazeta de São Paulo, Ruy Carvalho destacou que a opção extrajudicial vem ganhando espaço por simplificar processos antes demorados na Justiça.
Provas que fortalecem o pedido
Documentos do cotidiano ajudam a demonstrar a posse com ânimo de dono.
Contas de água e luz em nome do ocupante, fotos que mostrem a ocupação contínua, contratos particulares, declarações de vizinhos e comprovantes de melhorias realizadas no imóvel são frequentemente utilizados para compor o conjunto probatório.
Para áreas rurais, registros de produção, notas fiscais e comprovantes de investimento na terra evidenciam o uso produtivo pelo núcleo familiar.
Carvalho ressalta que “transformar a posse em propriedade significa segurança para toda a família”.
O aconselhamento jurídico especializado auxilia a identificar a modalidade adequada, organizar a documentação e escolher a via mais eficiente para o caso concreto, seja no Judiciário, seja no cartório.
O que considerar antes de dar entrada no pedido
Antes de protocolar um pedido, vale confirmar se a área respeita os limites legais e se houve posse pacífica durante todo o período.
Também é prudente verificar sobreposições de áreas na base do cartório, especialmente em zonas rurais, e conferir se existem ações possessórias em andamento que possam indicar oposição.
Esses cuidados evitam retrabalho e aumentam as chances de deferimento.
Regularizar um imóvel permite vender, financiar, transmitir e usar o bem como garantia, além de colocar em dia obrigações tributárias e urbanísticas.
No fim, a propriedade formalizada é um ativo que circula com menos riscos e mais valor.
Você, que ocupa um imóvel há 5 anos, já avaliou se reúne as condições para solicitar o usucapião especial e quais documentos conseguirá apresentar para demonstrar essa posse contínua?
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