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Tribunal catarinense entendeu que o direito à transferência só existe com o pagamento integral do contrato, afastando a teoria do adimplemento substancial.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC) decidiu que quem não quita integralmente o contrato de compra e venda de imóvel não tem direito à transferência da propriedade, mesmo que o valor pago ultrapasse 97% do total. A decisão reformou sentença que havia concedido a adjudicação compulsória de um apartamento em Itajaí (SC).
De acordo com o portal Conjur, o tribunal destacou que a ausência de pagamento total do preço impede a escritura definitiva, uma vez que a adjudicação compulsória ação que substitui o registro formal quando o vendedor se recusa a assinar a escritura exige a quitação completa como requisito essencial.
O caso que chegou ao Tribunal
O processo teve início quando o comprador de um apartamento em construção ingressou com ação de adjudicação compulsória alegando ter quitado praticamente todo o contrato, restando apenas uma diferença de cerca de R$ 6 mil.
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O valor pendente surgiu por divergência no índice de correção monetária aplicado à última parcela.
O juiz de primeiro grau aceitou o argumento do comprador e aplicou a chamada teoria do adimplemento substancial, segundo a qual o cumprimento quase total de um contrato pode dispensar a quitação integral.
Com isso, determinou a transferência do imóvel ao autor da ação.
O entendimento do TJ-SC
A 7ª Câmara Civil do TJ-SC reformou a decisão por unanimidade.
Segundo o relator, a teoria do adimplemento substancial não se aplica às ações de adjudicação compulsória, que possuem requisitos objetivos e não admitem flexibilização da obrigação principal.
No voto, o desembargador ressaltou que “um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado”, e que, sem esse pagamento total, a pretensão é inviável, mesmo que a maior parte já tenha sido cumprida.
O magistrado também citou precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que consolidam esse entendimento.
Requisitos para a adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico que obriga o vendedor a transferir o imóvel ao comprador quando este já cumpriu suas obrigações.
Contudo, o pagamento integral do preço é condição indispensável para o deferimento da ação.
O TJ-SC reforçou que a quitação parcial não gera direito à propriedade, pois o bem só pode ser registrado no nome do comprador quando não restar saldo devedor.
Esse posicionamento busca garantir segurança jurídica nas transações imobiliárias e evitar insegurança contratual.
Consequências processuais e financeiras
Além de negar o pedido do comprador, o tribunal observou que o recurso não foi admitido por falta de pagamento das custas processuais, após o indeferimento do pedido de gratuidade judicial — o que configurou deserção.
Com isso, houve inversão dos ônus da sucumbência, obrigando o autor ao pagamento da diferença contratual e dos honorários advocatícios.
Na prática, a decisão reforça a necessidade de cumprimento rigoroso das cláusulas de compra e venda de imóveis.
Mesmo que o saldo remanescente seja pequeno, sem a quitação total não há direito à transferência nem escritura definitiva.
Impacto jurídico e precedentes
A decisão do TJ-SC segue a linha adotada pelo STJ, que entende que a adjudicação compulsória exige a comprovação objetiva de quitação total do contrato, afastando interpretações subjetivas sobre o grau de cumprimento.
O tribunal superior já firmou que o pagamento quase integral não autoriza a transmissão da propriedade.
Esse posicionamento delimita os limites da boa-fé contratual: o comprador pode ter agido corretamente, mas a transferência só se consuma com a quitação completa.
O precedente serve de alerta para promitentes compradores que buscam antecipar a posse ou a escritura sem comprovar o pagamento final.
Você concorda com a decisão do TJ-SC de negar o direito à transferência mesmo com 97% do valor quitado? A regra protege a segurança jurídica ou pune o comprador de boa-fé? Deixe sua opinião nos comentários queremos ouvir quem já viveu situações parecidas em contratos imobiliários.
Tem que ver se o ordenamento jurídico ampara essa modalidade compensatório na proporcionalidade ao percentual majoritariamente pago ao credor. O problema maior agora será na manobra desproporcional ao qual é deferido e descaradamente aceito pelo judiciário. É uma espécie de agressão ditatorial judicial em que o indivíduo é obrigado em nome do egocentrismo do judiciário como forma de vingança persecutória a moratória com juros infinitos.
Parece pelo texto que houve um erro de cobrança ou ao menos uma controvérsias que em tese implicaria em quitação integral e dificil imaginar que para nao pagar 6mil devidos alguem recorreria a justiça, até porque o esperado ocorreu.. perdeu tempo.. gastou dinheiro e nada foi resolvido.
Vai pagar duas ou três vezes por algo que supostamente não devia… enfim patece um caso normal de aplicação concreta da justica brasileira.
Então deveria entrar na justiça para corrigir o erro. E não pleitear a escritura do imóvel.
Uma saída seria o refinanciamento do saldo caso o comprador tenha impedimento financeiro para quitar…