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Tribunal catarinense entendeu que o direito à transferência só existe com o pagamento integral do contrato, afastando a teoria do adimplemento substancial.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC) decidiu que quem não quita integralmente o contrato de compra e venda de imóvel não tem direito à transferência da propriedade, mesmo que o valor pago ultrapasse 97% do total. A decisão reformou sentença que havia concedido a adjudicação compulsória de um apartamento em Itajaí (SC).
De acordo com o portal Conjur, o tribunal destacou que a ausência de pagamento total do preço impede a escritura definitiva, uma vez que a adjudicação compulsória ação que substitui o registro formal quando o vendedor se recusa a assinar a escritura exige a quitação completa como requisito essencial.
O caso que chegou ao Tribunal
O processo teve início quando o comprador de um apartamento em construção ingressou com ação de adjudicação compulsória alegando ter quitado praticamente todo o contrato, restando apenas uma diferença de cerca de R$ 6 mil.
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O valor pendente surgiu por divergência no índice de correção monetária aplicado à última parcela.
O juiz de primeiro grau aceitou o argumento do comprador e aplicou a chamada teoria do adimplemento substancial, segundo a qual o cumprimento quase total de um contrato pode dispensar a quitação integral.
Com isso, determinou a transferência do imóvel ao autor da ação.
O entendimento do TJ-SC
A 7ª Câmara Civil do TJ-SC reformou a decisão por unanimidade.
Segundo o relator, a teoria do adimplemento substancial não se aplica às ações de adjudicação compulsória, que possuem requisitos objetivos e não admitem flexibilização da obrigação principal.
No voto, o desembargador ressaltou que “um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado”, e que, sem esse pagamento total, a pretensão é inviável, mesmo que a maior parte já tenha sido cumprida.
O magistrado também citou precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que consolidam esse entendimento.
Requisitos para a adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico que obriga o vendedor a transferir o imóvel ao comprador quando este já cumpriu suas obrigações.
Contudo, o pagamento integral do preço é condição indispensável para o deferimento da ação.
O TJ-SC reforçou que a quitação parcial não gera direito à propriedade, pois o bem só pode ser registrado no nome do comprador quando não restar saldo devedor.
Esse posicionamento busca garantir segurança jurídica nas transações imobiliárias e evitar insegurança contratual.
Consequências processuais e financeiras
Além de negar o pedido do comprador, o tribunal observou que o recurso não foi admitido por falta de pagamento das custas processuais, após o indeferimento do pedido de gratuidade judicial — o que configurou deserção.
Com isso, houve inversão dos ônus da sucumbência, obrigando o autor ao pagamento da diferença contratual e dos honorários advocatícios.
Na prática, a decisão reforça a necessidade de cumprimento rigoroso das cláusulas de compra e venda de imóveis.
Mesmo que o saldo remanescente seja pequeno, sem a quitação total não há direito à transferência nem escritura definitiva.
Impacto jurídico e precedentes
A decisão do TJ-SC segue a linha adotada pelo STJ, que entende que a adjudicação compulsória exige a comprovação objetiva de quitação total do contrato, afastando interpretações subjetivas sobre o grau de cumprimento.
O tribunal superior já firmou que o pagamento quase integral não autoriza a transmissão da propriedade.
Esse posicionamento delimita os limites da boa-fé contratual: o comprador pode ter agido corretamente, mas a transferência só se consuma com a quitação completa.
O precedente serve de alerta para promitentes compradores que buscam antecipar a posse ou a escritura sem comprovar o pagamento final.
Você concorda com a decisão do TJ-SC de negar o direito à transferência mesmo com 97% do valor quitado? A regra protege a segurança jurídica ou pune o comprador de boa-fé? Deixe sua opinião nos comentários queremos ouvir quem já viveu situações parecidas em contratos imobiliários.
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