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STJ decide: herdeiro que administra imóvel herdado, paga IPTU, arca com reformas e recolhe aluguel tem direito a ressarcimento e pode exigir compensação de parentes omissos
Quando um imóvel é deixado em herança, a responsabilidade sobre ele não desaparece até que a partilha seja concluída. IPTU, condomínio, taxas de manutenção e até reformas precisam ser pagos, sob pena de o bem se desvalorizar ou até ser perdido em execuções fiscais.
Mas o que acontece quando apenas um dos herdeiros assume sozinho essas despesas, enquanto os demais não colaboram? Essa situação é mais comum do que parece e já chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ).
A decisão mais recente trouxe um recado claro: quem paga sozinho pode exigir ressarcimento dos parentes omissos.
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O que diz a lei sobre a herança em condomínio
Após a morte do proprietário, todos os herdeiros se tornam condôminos pro indiviso do imóvel, até a conclusão da partilha. Isso significa que cada um tem direito a uma fração ideal do bem, ainda que não esteja formalmente dividida.
Nessa condição, todos compartilham tanto os direitos (como receber aluguel ou vender a fração) quanto os deveres (como arcar com impostos, taxas e conservação).
O artigo 1.315 do Código Civil é direto: “O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação da coisa e para os ônus a que estiver sujeita”.
O entendimento do STJ
O STJ analisou casos em que apenas um herdeiro arcava com IPTU e outras despesas enquanto os demais se omitiam. O tribunal confirmou que esse herdeiro tem direito ao ressarcimento proporcional.
Mais ainda: em situações em que o imóvel era alugado, o herdeiro administrador podia também exigir prestação de contas dos valores recebidos e compensar os custos de manutenção.
Em resumo, quem paga sozinho não deve ser penalizado — e os omissos não podem se beneficiar gratuitamente do esforço alheio.
Casos concretos julgados
- Em São Paulo, um herdeiro provou que havia pago por anos o IPTU de um apartamento herdado. O STJ confirmou que ele poderia exigir dos irmãos a devolução proporcional do valor gasto.
- No Rio Grande do Sul, herdeiros brigaram porque apenas uma irmã custeava taxas de condomínio. O tribunal reconheceu o direito ao ressarcimento, destacando que a omissão dos demais não os isentava da obrigação.
- Em outro processo, o herdeiro que havia reformado o imóvel conseguiu compensação parcial, desde que as melhorias fossem comprovadamente necessárias para conservação do bem.
Reforma do imóvel: direito ao reembolso também
Outro ponto polêmico é a reforma do imóvel herdado. O STJ tem reconhecido que, quando as obras são necessárias para preservação do bem, o herdeiro que arcou com os custos pode pedir indenização.
Já no caso de melhorias apenas para valorização ou embelezamento, a compensação depende de análise do juiz, que avalia se houve concordância dos demais ou se realmente aumentou o valor do patrimônio comum.
O impacto prático para os herdeiros
Essas decisões são um alívio para quem já enfrentou a sobrecarga de pagar sozinho IPTU, condomínio e até reformas em imóveis herdados.
Agora, a jurisprudência deixa claro: é possível buscar ressarcimento judicial e até mesmo compensar esses valores no momento da partilha.
Por outro lado, os herdeiros omissos precisam ficar atentos: ignorar as obrigações pode gerar cobranças retroativas e disputas judiciais desgastantes.
Como funciona o pedido de ressarcimento
O herdeiro que deseja reaver os valores pagos deve comprovar:
- Os pagamentos realizados, como IPTU, condomínio e reformas;
- A omissão dos demais, mostrando que foi o único responsável;
- A necessidade da despesa, especialmente no caso de obras.
Com esses documentos, o pedido pode ser feito em ação autônoma ou dentro do inventário, no momento da partilha.
O equilíbrio entre direito e dever
O princípio que orienta essas decisões é o do enriquecimento sem causa: não é justo que um herdeiro arque sozinho com todos os custos enquanto os outros usufruem do patrimônio sem contribuir.
Assim, a Justiça busca equilibrar os direitos de herdar com os deveres de manter o bem, garantindo que o esforço de um não seja explorado pelos demais.
Herança e responsabilidade: uma questão de justiça
Os tribunais deixam claro que herdar não significa apenas receber patrimônio, mas também assumir responsabilidades.
O herdeiro que paga sozinho pode exigir ressarcimento. Já os que se omitem devem estar preparados para responder judicialmente e arcar com sua parte.
O recado é simples: na partilha, quem investe para manter o bem não sai prejudicado — e quem se omite não sai premiado.
E quem tem uma casa, com outra em cima da lage,a qual o morador alega ter comprado,não é desmembrado da minha casa e é no meu quintal, só eu pago IPTU,e ÁGUA. Causou muitos danos na casa térrea, com vazamentos, rachaduras, e danos na parte elétrica. Eu continuo consertando os danos,arco com materiais e mão de obra. isso já vai para 20 anos, adoeci com tudo isso. Fui a Defensoria Pública de minha cidade,no mesmo mês em que a pessoa se apossou do segundo pavimento.
A defensora da época me respondeu( Se ela comprou e dona assim como a sra.) Eu disse que estava sendo vítima de esteleonato,pois eu paguei pelo terrenos inteiro com a casa.
No fórum eles Seguiram o processo como se fosse uma briga de vizinhos por conta das INFILTRAÇÕES,mesmo eu tendo apresentado vários documentos de engenheiro da defesa civel da minha cidade. devido o morador ter feito obra aumentado o tamanho da casa sobre minha lage.Na época a Prefeitura EMBARGOU A OBRA, POR DUAS VEZES, e o morador concluiu o aumentado sobre a laje, Mesmo com toda a documentação que eu apresentei. A DEFENSORIA IGNOROU,meu pedido e até hoje,nada aconteceu. Fora o barulho, a agressão física a mim.
NADA FOI FEITO E NEM ME DEVOLVERAM MINHA CASA.