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Imóveis urbanos abandonados e com IPTU em atraso podem ser incorporados ao patrimônio público após três anos, segundo o Código Civil. Em Ribeirão Preto, o processo segue normas administrativas locais que garantem direito de defesa e possibilidade de regularização.
Imóveis urbanos particulares com IPTU em atraso, sem uso e com sinais de abandono podem ser arrecadados pelo poder público como “bem vago” e, após três anos, ter a propriedade transferida de forma definitiva ao Município.
O procedimento tem fundamento no artigo 1.276 do Código Civil e é aplicado por meio de atos administrativos municipais que garantem o direito de notificação e defesa dos proprietários.
Base legal: abandono e bem vago
O artigo 1.276 do Código Civil estabelece que o imóvel urbano abandonado e sem posse por terceiros pode ser arrecadado como bem vago e, após três anos, incorporado ao patrimônio municipal, se o proprietário não se manifestar e não regularizar as pendências.
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A norma considera que o abandono se caracteriza quando cessam os atos de posse e há inadimplência nos tributos, o que configura a intenção presumida de renunciar à propriedade.
Juristas explicam que esse instrumento busca assegurar o cumprimento da função social da propriedade, prevista na Constituição Federal.
Aplicação em Ribeirão Preto
Em Ribeirão Preto, a arrecadação de imóveis por abandono segue o Código Civil e ocorre mediante procedimento administrativo, com etapas de vistoria, formação de processo, notificação dos titulares e, quando necessário, publicação de decretos específicos.
De acordo com a Prefeitura, as ações envolvem a participação de setores técnicos, fazendários e jurídicos, responsáveis por verificar o estado do imóvel, eventuais débitos e a situação cadastral dos proprietários.
Identificação e início do processo
O processo administrativo é aberto a partir da constatação de indícios objetivos de desuso e deterioração, como falta de manutenção, portas e janelas danificadas, vegetação alta, ausência de ligações regulares de água e energia e inexistência de ocupação recente.
Técnicos municipais elaboram laudos fotográficos e relatórios de vistoria, além de verificar a existência de débitos de IPTU.
Segundo gestores públicos, o conjunto dessas informações forma o substrato técnico que justifica a abertura do processo.
Notificação e direito de defesa
Após a identificação do imóvel, o proprietário é notificado para apresentar defesa.
As comunicações ocorrem por via postal, intimação pessoal ou edital público, caso o titular não seja localizado.
A legislação garante prazo para manifestação, no qual o proprietário pode comprovar uso efetivo, manutenção, pagamento ou parcelamento de tributos.
Também é possível firmar termo de compromisso com cronograma de obras e regularização fiscal, o que suspende temporariamente o processo enquanto o plano é cumprido.
Posse provisória e registro
Se não houver defesa, ou se ela for indeferida, o Município pode assumir provisoriamente a posse do imóvel.
Essa situação é averbada no Registro de Imóveis, conforme prevê a legislação, dando publicidade ao ato.
Durante a posse provisória, o poder público realiza medidas de conservação e segurança, e, conforme regulamentos locais, pode autorizar usos temporários destinados ao interesse público, como projetos sociais ou serviços municipais.
Técnicos explicam que essas utilizações são reversíveis e não afetam a titularidade até a eventual consolidação.
Três anos para reaver o bem
O prazo de três anos é o período legal para que o proprietário regularize a situação.
Nesse intervalo, é possível reaver o imóvel, desde que haja manifestação formal de interesse, retomada de uso, quitação dos débitos tributários e ressarcimento das despesas públicas com guarda e manutenção.
Caso não haja regularização até o final do prazo, a propriedade é consolidada em favor do Município, conforme o disposto no Código Civil.
Finalidade e impactos urbanos
De acordo com especialistas em direito urbanístico, a arrecadação de imóveis abandonados tem como objetivo preservar o espaço urbano e garantir segurança às áreas vizinhas.
Imóveis desocupados podem apresentar riscos estruturais e facilitar ocupações irregulares.
A legislação federal e normas locais priorizam a destinação social desses bens, especialmente para habitação de interesse social, regularização fundiária ou implantação de equipamentos públicos voltados a serviços de saúde, educação e cultura.
Em casos específicos, o uso temporário durante a posse provisória é utilizado como forma de aproveitamento urbano enquanto se aguarda a solução definitiva.
Cuidados e documentação preventiva
Para evitar a caracterização de abandono, proprietários e herdeiros devem manter pagamentos de IPTU atualizados, conservar comprovantes de uso, como contratos de locação ou comodatos registrados, e arquivar notas e laudos de manutenção.
A atualização de dados cadastrais junto à Prefeitura e ao cartório de registro também é recomendada para garantir o recebimento de notificações.
Em processos de inventário, segundo advogados consultados, o inventariante deve apresentar documentação que comprove o uso contínuo e a regularidade fiscal do imóvel, evitando que ele seja enquadrado como vago.
Acompanhamento e prazos administrativos
Os atos de arrecadação — autos, termos e decretos — são publicados oficialmente.
A partir dessas publicações, começam a correr os prazos de defesa.
Em caso de notificação, especialistas orientam que o interessado observe rigorosamente os prazos e apresente toda a documentação comprobatória.
O descumprimento de termos de compromisso ou a falta de manifestação pode resultar na retomada do processo administrativo e, ao final do triênio, na transferência definitiva do imóvel.
Procedimentos locais e variações
A aplicação do instrumento depende da integração entre áreas técnicas e jurídicas do Município, que devem compartilhar informações sobre vistorias, débitos e registros.
Embora o Código Civil defina o marco jurídico, cada cidade pode estabelecer prazos e rotinas próprios, conforme portarias e instruções internas.
A Prefeitura de Ribeirão Preto informa que mantém canais de atendimento para consultas sobre imóveis abandonados, denúncias e orientações sobre regularização.
Esses canais permitem esclarecer dúvidas sobre a caracterização de abandono, os procedimentos administrativos e as formas de apresentação de defesa.
O acompanhamento constante das publicações oficiais é apontado por gestores como a maneira mais segura de evitar surpresas durante o trâmite administrativo.
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