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Novo decreto da Prefeitura de Salvador regulamenta imóveis urbanos abandonados, define critérios para perda de propriedade e prevê multas que podem chegar a R$ 100 mil, além da consolidação do domínio público após três anos de posse municipal.
A Prefeitura de Salvador regulamentou neste ano o procedimento para arrecadar e encampar imóveis urbanos abandonados.
O Decreto nº 40.025 fixa quando um bem pode ser declarado “vago”, como ocorre a imissão do Município na posse e em que condições a propriedade se consolida de forma definitiva após três anos.
O regulamento se apoia no Código Civil, na Lei Federal nº 13.465/2017 e na Lei Municipal nº 8.553/2014, com foco especial no Centro Histórico e áreas do entorno, onde há maior concentração de prédios degradados.
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O que caracteriza imóvel abandonado em Salvador
Pelo decreto, considera-se abandonado o imóvel privado que apresente sinais claros de desuso, sem atos de posse do titular e sem manifestação de intenção de conservá-lo.
Essa intenção de conservar deixa de ser reconhecida quando, cessados os atos de posse, o proprietário fica cinco anos sem pagar os ônus fiscais ligados ao bem, como o IPTU.
Nessa hipótese, forma-se uma presunção absoluta de abandono.
Confirmado o quadro em relatório técnico, o imóvel pode ser arrecadado como bem vago.
Como funciona o processo administrativo da Prefeitura
O procedimento começa com vistoria da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, que elabora relatório circunstanciado e pode pedir laudo da Defesa Civil para avaliar risco e estado de conservação.
Em seguida, a Secretaria da Fazenda reúne a documentação.
Constatado o abandono, a Fazenda lavra o ato administrativo que caracteriza a situação e remete o processo ao prefeito para a edição do Decreto de Arrecadação.
Publicado o decreto, a Fazenda deve afixar edital no próprio imóvel em local visível e providenciar a notificação do proprietário por via postal com aviso de recebimento.
Se o titular estiver em local incerto, a notificação sai por edital no Diário Oficial e no próprio imóvel.
Abre-se então prazo de 30 dias para impugnação.
Nesse período, o proprietário pode contestar as provas apresentadas pela Prefeitura ou demonstrar a intenção de manter o bem, assinando um Termo de Compromisso.
Posse provisória e prazo de três anos
Se não houver resposta ou se a impugnação for rejeitada, o decreto permite a imissão imediata na posse pelo Município.
A partir desse ato, inicia-se a posse provisória, que é averbada na matrícula imobiliária.
Durante esse período, o poder público pode realizar intervenções necessárias para assegurar a função social do imóvel, diretamente ou por meio de terceiros.
O ponto de corte temporal é objetivo: três anos após a publicação do Decreto de Arrecadação, caso o imóvel permaneça sob posse do Município, a propriedade se consolida em favor do ente público, com a transferência definitiva do bem vago ao patrimônio municipal.
O marco temporal reflete o artigo 1.276 do Código Civil, que trata da perda da propriedade por abandono.
Condições para evitar a perda do imóvel
O regulamento dá ao proprietário uma via para manter o domínio.
Ao assinar o Termo de Compromisso no prazo legal, o interessado deve cumprir obrigações de conservação e de regularidade fiscal.
Entre as exigências, estão os prazos para protocolar o pedido de obras em até seis meses, iniciar as obras em doze meses e concluí-las em vinte e quatro meses após a licença, com finalização e aceitação em até trinta e seis meses.
Também é necessário regularizar os débitos fiscais em até 24 meses, conforme critérios da Fazenda.
O descumprimento do Termo sujeita o proprietário a multa entre R$ 10 mil e R$ 100 mil, graduada de acordo com as características do imóvel e o grau de inobservância.
Persistindo a inadimplência das obrigações, o processo segue com a posse provisória e, se mantida por três anos, com a consolidação da propriedade municipal.
Possibilidade de resgatar o bem antes da encampação
Antes de completados os três anos contados do decreto de arrecadação, o titular pode reivindicar o imóvel e reverter o andamento para a perda definitiva.
Para isso, deve regularizar a situação fiscal com pagamento de todos os tributos municipais incidentes sobre o bem em até 90 dias, inclusive honorários advocatícios se houver dívida ativa, e atualizar os dados cadastrais junto à Fazenda.
É obrigatória, ainda, a restituição prévia das despesas feitas pelo poder público com guarda, conservação e investimentos, corrigidas e com juros, com pagamento em até 180 dias após a apresentação do laudo técnico de custos.
Sem o cumprimento integral dessas condições, o procedimento continua seu curso e a transferência se consolida ao final do triênio.
Destinação social dos imóveis arrecadados
Depois de consolidada a propriedade, os bens arrecadados têm destinação preferencial a programas habitacionais e a serviços públicos como educação, saúde, cultura e assistência.
O decreto também admite, durante a posse provisória, usos temporários inclusive por terceiros, desde que assumam a conservação, restauração ou reconstrução, mediante chamamento público.
O desenho busca ativar economicamente áreas históricas, proteger o patrimônio e reduzir riscos urbanos associados a construções degradadas.
Papéis de cada órgão no processo
As competências ficam distribuídas entre diferentes órgãos. A SEDUR fiscaliza, instrui tecnicamente os processos e pode editar atos complementares.
A SEFAZ conduz a arrecadação e a encampação, notifica proprietários, edita o Termo de Posse para formalizar a posse provisória e oficia o cartório para a averbação.
A Procuradoria-Geral do Município atua no assessoramento jurídico e na regularização cartorial da propriedade consolidada. O decreto reforça, em várias passagens, a observância ao contraditório e à ampla defesa.
Base legal e mudanças normativas
A regulamentação municipal transpõe para Salvador as diretrizes do artigo 1.276 do Código Civil, que admite a arrecadação do imóvel urbano abandonado como bem vago e a transferência da propriedade ao Município após três anos.
Integra também os mecanismos trazidos pela Lei 13.465/2017, que detalha o procedimento administrativo e a presunção ligada à inadimplência de IPTU por cinco anos.
O novo decreto ainda revoga a norma anterior (Decreto nº 25.922/2015) e entra em vigor na data da publicação, com efeitos retroativos para imóveis que já estavam sob guarda municipal na data de publicação da Lei nº 8.553/2014.
Quem é impactado e quais cuidados adotar
As regras alcançam herdeiros com inventários longos, proprietários ausentes com tributos atrasados, investidores que paralisaram obras e titulares de imóveis tombados sem manutenção.
Para esse público, o decreto indica medidas preventivas objetivas: manter os tributos em dia, registrar intervenções de conservação, assegurar ocupação lícita e atualizar cadastros para receber notificações.
Em caso de abertura de processo, o documento explicita prazos para defesa e para a assinatura do Termo de Compromisso, além de esclarecer as condições para reaver o bem durante a posse provisória.
Você, que é proprietário em Salvador ou acompanha o Centro Histórico, entende que a política definida consegue estimular a função social sem suprimir garantias do direito de propriedade, ou os critérios precisariam de ajustes para proteger melhor o interesse público?
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