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Receita Federal envia 16 mil notificações para donos de obras; multas chegam a 225%, mas aferição correta pode reduzir até 70% do valor devido.
A Receita Federal começou 2025 intensificando uma das fiscalizações mais temidas por quem construiu ou reformou nos últimos anos: a regularização de obras de construção civil. De acordo com comunicado oficial publicado em junho de 2024 no portal da Agência Gov e confirmado pela própria Receita, mais de 16 mil notificações foram enviadas a contribuintes de todo o país, tanto pessoas físicas quanto jurídicas que construíram sem declarar corretamente as informações exigidas no sistema Aferição de Obras (DISO).
As multas, que variam de 75% a 225% sobre os tributos devidos, estão previstas na legislação tributária federal e podem transformar uma simples irregularidade em um problema de grandes proporções, inclusive com bloqueio de CPF, inscrição em dívida ativa e impedimento para escrituras e financiamentos.
Receita Federal mira obras não declaradas em todo o país
O cerco começou de forma silenciosa, com o cruzamento automático de dados entre prefeituras municipais, cartórios de registro de imóveis e o sistema da Receita Federal. O órgão passou a identificar obras em andamento ou concluídas nos últimos quatro anos que não foram devidamente registradas. Isso inclui desde pequenas construções residenciais até grandes empreendimentos comerciais.
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Toda obra no Brasil — mesmo aquela feita em terreno próprio ou por autogestão deve ser registrada na Receita Federal, gerando uma matrícula CEI ou CNO e informando a área construída, o tipo de estrutura e os valores investidos.
Essa exigência existe para o cálculo das contribuições previdenciárias sobre a mão de obra utilizada, conhecidas como INSS da obra.
Quando o contribuinte ignora o processo, o sistema faz a chamada “aferição de ofício”, ou seja, a Receita calcula os valores presumidos com base em tabelas oficiais e aplica uma multa mínima de 75%, que pode chegar a 225% em caso de reincidência, fraude ou omissão deliberada de informações.
Além da multa, são aplicados juros de mora e encargos, que podem elevar o débito em até três vezes o valor original da construção.
As consequências para quem ignora o aviso da Receita Federal
Os contribuintes que receberam a notificação enviada por correspondência física e também via Domicílio Tributário Eletrônico têm um prazo curto para regularizar a situação.
Caso ignorem o comunicado, a Receita Federal emite um DARF automático, inscreve o débito na Dívida Ativa da União e bloqueia a emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND). Sem esse documento, o proprietário fica impedido de financiar o imóvel, lavrar escritura ou averbar a construção no cartório.
Além disso, em casos de CNPJ vinculado a empresas de engenharia ou construção civil, o bloqueio pode afetar emissão de notas fiscais eletrônicas, participação em licitações e acesso a linhas de crédito. A penalidade, portanto, ultrapassa o campo tributário e pode comprometer a atividade econômica de profissionais autônomos e empreiteiros.
Como funciona o cruzamento de dados da Receita Federal
Desde 2023, a Receita vem aperfeiçoando o sistema de cruzamento automático entre diferentes órgãos públicos. Prefeituras enviam mensalmente os dados de alvarás de construção, habite-se e planta aprovada, enquanto os cartórios comunicam novas averbações imobiliárias.
Com isso, o sistema identifica discrepâncias entre o que foi registrado localmente e o que foi declarado à Receita.
Quando uma obra aparece nas bases municipais, mas não consta no Cadastro Nacional de Obras (CNO), o contribuinte é automaticamente incluído na lista de “omissos”, passando a ser monitorado pela fiscalização. Em 2024, com o avanço da automação fiscal e uso de inteligência artificial, o número de notificações aumentou em mais de 30% em relação ao ano anterior, segundo relatório técnico do Ministério da Fazenda.
Aferição correta pode reduzir o imposto em até 70%
Embora o foco da Receita seja a cobrança, há margem legal para reduções expressivas quando o processo de regularização é feito corretamente.
De acordo com a Instrução Normativa nº 2021/2021, contribuintes que aplicam o Fator de Ajuste e apresentam as declarações de forma completa especialmente quando atuam como MEI, autônomo ou pequeno construtor podem reduzir o valor final do INSS da obra em mais de 70%.
Em muitos casos, o pagamento cai para menos de 30% do total originalmente estimado pela Receita, desde que os dados técnicos da obra estejam corretos e comprovados.
Engenheiros e peritos fiscais alertam que detalhes aparentemente pequenos podem multiplicar o imposto de forma significativa.
Erros como classificar incorretamente o tipo de construção (obra mista tratada como alvenaria), deixar de informar áreas complementares como piscina, garagem e varanda, ou declarar uma metragem diferente da real são suficientes para elevar o custo final em milhares de reais.
Por isso, a aferição profissional, dentro das normas técnicas, é hoje o método mais seguro e validado para evitar cobranças indevidas — sem necessidade de “jeitinho” ou brechas duvidosas.
Especialistas alertam: regularizar é mais barato do que ser autuado
Consultores e contadores especializados em construção civil reforçam que regularizar espontaneamente a obra é sempre a melhor alternativa. Ao registrar o imóvel antes da autuação, o contribuinte paga apenas as contribuições previdenciárias devidas, sem multa ou juros.
Já após o recebimento da notificação, o valor é corrigido pela taxa Selic e acrescido da penalidade mínima de 75%, além do risco de bloqueio de CPF ou CNPJ.
Empresas especializadas em regularização, como a Sua Obra Regular e a INSS Construções, confirmam o aumento de demandas desde a divulgação das notificações da Receita. Em alguns casos, o valor das autuações ultrapassa R$ 200 mil, mesmo em obras residenciais de médio porte.
“Muitos proprietários só descobrem o problema quando tentam registrar a casa no cartório e percebem que a CND está bloqueada. Nesse ponto, o dano já é grande”, explica o engenheiro e perito tributário Marcelo Moreira, em entrevista recente à Agência Gov.
Multas que podem chegar a 225% e CPF travado
O artigo 44 da Lei nº 9.430/1996, que rege o lançamento de ofício pela Receita Federal, estabelece que a multa de ofício básica é de 75%, mas pode chegar a 150% quando há indícios de fraude, ou 225% se comprovada sonegação e resistência à fiscalização.
Além disso, a dívida é automaticamente lançada em nome do responsável legal pelo CPF ou CNPJ vinculado à matrícula da obra.
Isso significa que, ao ignorar a notificação, o contribuinte passa a constar na Dívida Ativa da União, o que bloqueia operações financeiras, impede emissão de certidões e pode gerar protestos em cartório.
A Receita tem reforçado que a regularização espontânea antes da aferição evita todos esses transtornos e ainda permite parcelamento em até 60 vezes.
O que fazer se você foi notificado
O primeiro passo é verificar se a obra realmente consta como irregular. Isso pode ser feito pelo Portal e-CAC da Receita Federal, no menu “Obras de Construção Civil”.
Caso haja divergências, é possível protocolar a regularização apresentando documentos como alvará, projeto aprovado, notas fiscais e contrato com empreiteiros. O processo pode ser feito de forma digital e, uma vez aprovado, libera a emissão da CND.
Contadores recomendam não esperar por uma segunda notificação. O sistema da Receita já emite DARFs automáticos, e a falta de pagamento pode levar à execução fiscal. “Ignorar a notificação é o pior erro. O sistema é todo automatizado, e os juros correm todos os dias”, alerta a consultora tributária Renata Azevedo, especialista em regularização de obras.
Um recado claro da Receita Federal
A mensagem do Fisco é direta: quem construiu precisa declarar. O avanço tecnológico e a integração de bases públicas transformaram o monitoramento de obras em um processo contínuo.
A Receita não depende mais de denúncias ou auditorias pontuais; ela cruza dados, identifica inconsistências e emite autuações de forma automática. A era da construção informal está chegando ao fim.
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