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Sem aumentar a alíquota, o governo muda a base de cálculo: passa a usar valor de mercado em “tempo real” e cruzamento automático de dados para cobrar mais em IPTU, heranças/doações e aluguéis a partir de 2026.
A iniciativa não altera alíquotas, mas amplia a base de cálculo. Isso significa que o IPTU, o ITCMD (heranças e doações) e até os aluguéis informais passarão a ser fiscalizados com base em informações atualizadas em tempo real. Na prática, quem antes declarava valores abaixo do mercado verá a cobrança aumentar e com risco de multas, retroatividade e até processo criminal.
Como funciona o “Google Maps” dos imóveis
Segundo Ben Zruel, o projeto envolve dois pilares: o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e um sistema nacional de informações territoriais criado pelo Decreto nº 11.208/2022.
Cada imóvel terá um código único e um valor de referência alinhado ao preço de mercado.
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Esses dados serão alimentados por cartórios, prefeituras, estados e a própria Receita Federal, formando uma base unificada.
O objetivo é reduzir fraudes e acabar com discrepâncias entre o que é declarado e o que realmente vale no mercado.
Na prática, o governo passa a enxergar em “tempo real” quem é dono, quanto vale e o que mudou em cada propriedade.
O que muda no IPTU
As prefeituras deixarão de usar plantas genéricas defasadas e adotarão o valor de mercado como base do cálculo.
Isso pode elevar significativamente o IPTU de imóveis valorizados nos últimos anos, já que o imposto passará a refletir o preço real.
Quem tem imóveis em áreas de forte crescimento imobiliário deve se preparar para aumentos consideráveis na cobrança.
O impacto será maior justamente para quem vinha pagando abaixo do valor de referência.
Heranças e doações mais caras
Para o ITCMD, que incide sobre heranças e doações, a mudança elimina o espaço para subavaliação.
Se o imóvel vale R$ 1 milhão no mercado, o imposto será calculado sobre esse valor e não sobre valores artificialmente reduzidos em declarações.
Isso significa que, mesmo sem alteração de alíquotas, o custo sucessório ficará mais alto a partir de 2026, dificultando planejamentos patrimoniais baseados em valores defasados.
Aluguéis: fim da informalidade
Outro ponto de impacto será a tributação de aluguéis informais. O cruzamento de dados permitirá identificar quando um imóvel está ocupado por alguém que não é o proprietário.
Se não houver contrato declarado, o sistema presumirá a existência de locação.
Isso deve acabar com os contratos de gaveta e obrigar proprietários e inquilinos a formalizar os acordos.
Quem omitir informações corre risco de multa de até 20% e cobrança retroativa de cinco anos, corrigida pela Selic.
Multas, retroatividade e crime fiscal
As sanções previstas incluem:
- Multa de 75% sobre o imposto não pago, chegando a 150% em caso de fraude.
- Retroatividade de até cinco anos, com juros pela taxa Selic.
- Possibilidade de enquadramento na Lei nº 8.137/1990, que define crimes contra a ordem tributária.
Ou seja, além do impacto financeiro, há risco de responsabilização criminal para quem tentar burlar o sistema.
Impactos e alternativas
De acordo com Zruel, o “Google Maps dos imóveis” representa um cerco total ao patrimônio.
Proprietários devem se preparar para oscilações no IPTU, custos mais altos em heranças e fim da informalidade nos aluguéis.
Especialistas recomendam estratégias como planejamento sucessório, holdings patrimoniais, diversificação em fundos imobiliários ou ativos no exterior, a fim de reduzir riscos fiscais e manter liquidez.
A criação do “Google Maps dos imóveis” marca um divisor de águas no sistema tributário brasileiro.
Sem alterar alíquotas, o governo deve ampliar a arrecadação pela base de cálculo real, impactando diretamente quem tem imóveis urbanos, rurais ou em locação.
E você, acredita que essa mudança vai trazer mais justiça fiscal ou apenas aumentar o peso para quem já paga impostos?
Deixe sua opinião nos comentários — queremos ouvir quem vive essa realidade na prática.
Esse governo está tentando tirar os défits em cima do povo. Não temos mais como pagar tanto imposto. Trabalhando só pra pagar. Vivemos pra pagar … e eles pra receber…
E a receita vai atualizar o valor dos imóveis no IRPF ? Acredito que não, pois aí eles perdem o ganho de capital né? É só pro lado deles.
A matéria é longa, explica e causa temor excessivo e, em momento algum diz ” esses novos tributos, só irão incidir quando ultrapassado valores anuais específicos e ainda, para quem tiver mais de 3 imóveis…e muito mais…lamentável a interpretação tracionar os proprietários, locatários, para se acautelar com Adv(as).