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Prefeituras usam drones e imagens aéreas para revisar IPTU. Imóveis com área não declarada já geram multas e cobranças retroativas em várias cidades.
Nos últimos meses, diversas prefeituras brasileiras têm adotado um novo tipo de fiscalização imobiliária que promete mudar a forma como o IPTU é cobrado. Cidades como Bauru (SP), Salvador (BA), Curitiba (PR), Goiânia (GO) e Belo Horizonte (MG) passaram a utilizar drones, imagens aéreas e sistemas digitais de georreferenciamento para comparar o cadastro oficial de imóveis com a realidade física. O resultado tem surpreendido: milhares de propriedades com áreas não declaradas foram identificadas, e seus proprietários começaram a receber notificações e cobranças retroativas de IPTU.
Tecnologia expõe imóveis com áreas diferentes das declaradas
A iniciativa, que já vem sendo aplicada desde 2023, ganhou força em 2025 com a modernização dos sistemas de arrecadação municipal.
Segundo dados divulgados pela Confederação Nacional dos Municípios (CNM), mais de 600 prefeituras firmaram contratos com empresas especializadas em aerofotogrametria, tecnologia que utiliza drones para medir com precisão terrenos e construções.
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Essas imagens de alta resolução são cruzadas com o cadastro fiscal de cada imóvel. Quando o sistema detecta divergências entre a área construída real e a declarada no IPTU, o proprietário é notificado para corrigir o cadastro e pagar a diferença retroativa. Em muitos casos, a cobrança inclui multas e juros referentes aos últimos cinco anos.
Em Bauru (SP), por exemplo, o recadastramento aéreo revelou mais de 7 mil imóveis com áreas superiores às registradas.
O município estima um aumento de R$ 12 milhões por ano na arrecadação. Já em Salvador (BA), a prefeitura identificou cerca de 10 mil construções irregulares após o uso de drones e iniciou notificações para atualização dos dados fiscais.
Cruzamento de dados com cartórios e concessionárias
Além das imagens aéreas, as prefeituras começaram a integrar seus sistemas a bancos de dados públicos e privados, como informações dos cartórios de registro de imóveis e até de empresas de energia e saneamento, com o objetivo de detectar indícios de ocupações irregulares ou alterações não declaradas.
Embora ainda não exista uma regra nacional para cruzar dados de contas de luz com IPTU, muitos municípios vêm firmando acordos de cooperação técnica para compartilhar informações que possam indicar imóveis construídos sem registro formal — especialmente em áreas urbanas em expansão.
Essa integração permite às administrações identificar imóveis que não pagam IPTU, áreas ampliadas sem licença e construções novas ainda não regularizadas no cadastro tributário municipal.
Notificações e cobranças retroativas
Quando a irregularidade é confirmada, o proprietário é notificado oficialmente para atualizar o cadastro e quitar os valores devidos.
Caso não o faça dentro do prazo, a prefeitura pode lançar o débito retroativo, incluindo juros, multas e correção monetária, conforme o artigo 173 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966).
Algumas administrações, como as de Curitiba e Goiânia, têm utilizado portais online que permitem ao contribuinte visualizar o mapa aéreo do imóvel e apresentar defesa ou comprovação de que a metragem está correta.
Segundo especialistas em direito tributário, essas medidas são legais e encontram amparo no princípio da autotutela da Administração Pública, que permite à prefeitura revisar cadastros e corrigir valores subdeclarados.
Impacto direto para os proprietários
Na prática, a fiscalização tem afetado tanto pequenos imóveis residenciais quanto grandes construções comerciais.
Proprietários que reformaram, ampliaram ou construíram sem comunicar à prefeitura agora podem ser surpreendidos com valores de IPTU até 40% mais altos e cobranças retroativas de até cinco anos.
Em cidades de médio porte, o impacto é duplo: além do aumento na arrecadação, há uma valorização do banco de dados municipal, que passa a refletir de forma mais fiel a malha urbana. No entanto, advogados tributaristas alertam para a necessidade de notificação prévia e direito de defesa do contribuinte, sob pena de nulidade da cobrança.
Tendência nacional e avanço da digitalização fiscal
De acordo com a CNM, a tendência é que o uso de drones e imagens aéreas para fins fiscais se torne padrão entre os municípios brasileiros até 2027.
Com o avanço da tecnologia e o incentivo do governo federal à modernização da arrecadação municipal, mais cidades devem adotar sistemas de cruzamento automatizado de dados e inteligência artificial para identificar fraudes e omissões no cadastro imobiliário.
Para os especialistas, esse movimento marca o início de uma nova era de “IPTU inteligente”, em que as prefeituras passam a atuar com base em dados e evidências digitais, reduzindo a sonegação e equilibrando o sistema tributário urbano.
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