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A cobrança de caução acima de três aluguéis é prática ilegal e pode gerar direito à restituição. Entenda como identificar o valor excedente no contrato, calcular a diferença e solicitar o reembolso com correção monetária.
Pagou mais que 3 aluguéis de caução? Veja como conferir no contrato, calcular o excedente e pedir reembolso com correção
A exigência de caução em dinheiro acima de três meses de aluguel contraria a Lei do Inquilinato e pode ser contestada com base documental.
O artigo 38 determina que, escolhida a caução em espécie, o valor máximo é de três aluguéis e deve ser depositado em caderneta de poupança vinculada, com rendimentos revertidos ao locatário ao fim da locação, na ausência de débitos.
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Havendo cobrança superior ao teto, o excedente é indevido e pode ser restituído com a mesma atualização da poupança.
O que a lei determina para a caução em dinheiro
A regra legal é objetiva e não admite ampliação por prática de mercado.
Sempre que a garantia for caução em dinheiro, o montante precisa ficar aplicado em conta de poupança vinculada ao contrato, em nome do locatário, com transparência sobre data de abertura, aniversário e saldo.
Ao término da locação, o valor devolvido deve refletir exatamente o que consta nos extratos, desde que não existam valores a compensar por inadimplência ou reparos devidamente comprovados.
Como identificar cobrança acima do teto no seu contrato
O primeiro passo é a leitura do contrato.
Em geral, constam ali o tipo de garantia escolhido, o valor da caução e a forma de aplicação.
Quando o instrumento registra quatro meses de aluguel ou prevê fórmulas que, na prática, superam a referência de três meses, há desconformidade.
Mesmo que o contrato seja omisso, recibos de pagamento e comprovantes bancários são suficientes para demonstrar que a exigência ultrapassou o limite.
Em qualquer cenário, a verificação se dá por comparação direta entre o que foi pedido e o que a lei autoriza.
Depósito obrigatório em poupança vinculada e a trilha de comprovação
A poupança vinculada cumpre duas funções: preserva o poder de compra do valor caucionado e cria trilha de auditoria por meio dos extratos.
Esses extratos mostram a evolução mês a mês, a data de aniversário e os créditos de rendimento.
Se todo o valor foi corretamente depositado, a devolução do excesso acompanha a remuneração proporcional da poupança desde o depósito.
Caso a aplicação não tenha sido feita, a ausência de prestação de contas não pode gerar prejuízo ao inquilino: a recomposição deve seguir a remuneração que a poupança teria produzido no mesmo período, com base nos comprovantes de pagamento e nas datas registradas.
Quando pedir a devolução e como organizar a documentação
O momento mais comum para solicitar a regularização é o encerramento da locação, quando se conferem débitos, avarias e ocorre a entrega das chaves.
Nada impede, contudo, que o locatário peça a adequação ao teto legal e a comprovação da poupança vinculada durante a vigência do contrato, sobretudo ao identificar a irregularidade ao revisar o contrato ou ao reunir papéis para a declaração de imposto de renda.
Em ambos os casos, a base probatória é simples: contrato de locação indicando a garantia e o valor pactuado, comprovantes do depósito da caução, termo de vistoria de entrada e documentos que comprovem adimplência.
Caminhos para solução: via administrativa, consumo e Justiça
Quando a imobiliária ou o proprietário reconhecem a cobrança indevida e apresentam os documentos, a solução costuma ser administrativa: apura-se o excedente sobre três meses de aluguel, calcula-se a remuneração da poupança até a data da devolução e se realiza o pagamento.
Persistindo divergências ou faltando documentos essenciais, recomenda-se notificação extrajudicial com pedido de adequação do valor e exibição dos extratos da poupança vinculada.
Se não houver acordo, o consumidor pode abrir reclamação em órgão de defesa do consumidor, que tentará a conciliação e exigirá a juntada da documentação.
Em último caso, permanece disponível a via judicial, com pedido de exibição de documentos e restituição do que foi pago a maior, acrescida da remuneração aplicável.
Como calcular o excedente e a correção
O cálculo não requer perícia complexa.
Em contratos que definem a caução como múltiplos do aluguel, identifica-se o valor equivalente a três aluguéis e compara-se com o que foi exigido.
A diferença é o excedente a restituir.
Em seguida, verificam-se nos extratos da poupança a data do depósito e os créditos de rendimento por mês.
A remuneração da caderneta é aplicada automaticamente pelo banco segundo as regras vigentes para a poupança, que variam conforme a taxa Selic e a TR de cada período.
O montante final a devolver corresponde ao saldo que decorre dessa mecânica.
Se não houver extratos por falha do depositário, o parâmetro continua sendo o da poupança, tomando-se por base as datas e os valores comprovados pelo locatário.
Atenção a cauções fracionadas e reajustes do aluguel
Alguns contratos preveem cauções fracionadas, seja por parcelamento inicial, seja por aditivos que aumentam a garantia ao longo da vigência.
Nesses casos, a verificação deve considerar as datas de cada aporte, já que a poupança remunera por “aniversário” do depósito.
Ainda assim, a soma dos valores caucionados não pode superar três aluguéis vigentes no momento da exigência.
Reajustes anuais do aluguel não autorizam, por si, elevar a caução além do teto, a menos que haja previsão contratual que permaneça dentro do limite e que os depósitos sejam feitos corretamente na poupança vinculada.
Sempre que a soma ultrapassar o limite, a parcela excedente é indevida e sujeita à devolução, com rendimento desde cada data de depósito.
Cuidado com cobranças disfarçadas sob o rótulo de garantia
É recorrente a confusão entre caução e cobranças iniciais como taxa de intermediação ou despesas administrativas.
A Lei do Inquilinato não permite usar essas rubricas para contornar o teto de três aluguéis.
Se a soma de valores cobrados “a título de garantia” supera o limite, ainda que distribuída em nomes diferentes, a análise dos boletos, recibos e do trânsito do dinheiro para a poupança vinculada pode revelar o desvio.
A inexistência de depósito em poupança em nome e benefício do contrato indica que a regra legal não foi observada.
Em caso de impasse, o parâmetro é objetivo
Quando o diálogo não prospera, a controvérsia costuma se resolver com a demonstração documental do excesso e a ausência de justificativa contratual válida.
Como a referência é objetiva — teto de três meses para caução em dinheiro, depósito obrigatório em poupança vinculada e devolução com os rendimentos dessa aplicação —, a mediação ou a decisão judicial tendem a seguir esses marcos.
Para uma atuação mais segura, recomenda-se registrar por escrito as solicitações e guardar cópias de todos os documentos.
Nota factual e orientação prática
Não há procedimento público único e padronizado para devolver o excedente durante a vigência do contrato; na prática, a discussão costuma ocorrer ao fim da locação, quando se fecham as contas e se entrega o imóvel.
Em caso de dúvida, vale formalizar a notificação e buscar orientação jurídica com base no contrato, nos comprovantes da caução e nos extratos da poupança vinculada, quando existentes.
Ao revisar o contrato e os comprovantes, você identificou valores “a título de garantia” que ultrapassam três aluguéis e já solicitou à administradora os extratos da poupança vinculada para calcular com precisão o que deve ser devolvido?
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