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Setor soma recorde histórico de empreendimentos, mas vive uma desaceleração estrutural marcada por lojas fechadas, consumo concentrado e a migração do público para o digital
Os shoppings no Brasil vivem um paradoxo. De um lado, seguem inaugurando novos empreendimentos e ampliando áreas comerciais. De outro, enfrentam queda de fluxo, alta inadimplência e um consumidor cada vez mais digital. A expansão aparente do setor mascara um processo de esvaziamento gradual que já atinge tanto grandes capitais quanto cidades médias, revelando um modelo de negócios que tenta se reinventar antes de se tornar obsoleto.
Em 2024, o país ultrapassou a marca de 640 shoppings distribuídos em 249 municípios, o maior número da história. No entanto, o fluxo mensal de visitantes caiu de 502 milhões para 476 milhões desde 2019, segundo dados da Abrasce. A ocupação média ainda gira em torno de 95%, mas esse equilíbrio é mantido à custa de renegociações, vacâncias mascaradas e migração de lojas tradicionais para formatos híbridos de serviços e conveniência.
A expansão aparente e o encolhimento real
A corrida por novas inaugurações criou a ilusão de crescimento. Em 2024, foram abertos nove novos shoppings, e outros 17 estão previstos para 2025.
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O número impressiona, mas o desempenho econômico revela o contrário. O faturamento deve crescer apenas 1,6% em 2025, abaixo da inflação projetada de 3,5% pelo Banco Central.
O que parece prosperidade é, na prática, um retrato de sobrevivência. O setor se sustenta nas classes de maior renda, enquanto o consumo das faixas médias e populares encolhe.
As vendas das classes A e B cresceram cerca de 10% em 2024, mas o restante do público perdeu poder de compra.
O índice de confiança do consumidor encerrou setembro de 2025 em 87,5 pontos, um dos menores níveis desde a pandemia, reforçando o cenário de consumo restrito e cauteloso.
O colapso silencioso do modelo de âncoras
O equilíbrio dos shoppings no Brasil depende das chamadas lojas âncora — grandes redes de moda, esporte e entretenimento que atraem fluxo para as demais lojas satélites.
Quando uma âncora fecha, o corredor inteiro perde vitalidade. O mesmo fenômeno que devastou o varejo físico nos Estados Unidos começa a se repetir aqui.
Nos últimos anos, redes tradicionais reduziram lucros e espaço de loja, enquanto o e-commerce triplicou de volume, saltando de R$ 87 bilhões em 2020 para R$ 262 bilhões em 2024.
O consumidor que antes circulava pelos corredores agora compra com um clique, e o fluxo físico tornou-se consequência do digital, não o contrário.
O shopping como organismo de aluguel de tempo
Diante do esvaziamento, os shoppings passaram a reconfigurar seus espaços. Clínicas médicas, academias, escolas e escritórios de coworking substituem vitrines e manequins.
De 2020 a 2024, o número de operações de serviços dentro de centros comerciais cresceu 42%, e o setor de conveniência já representa mais de 10% das lojas.
O shopping virou infraestrutura multifuncional, onde o consumo divide espaço com saúde, educação e lazer.
O modelo de “praça de compras” se transforma em ecossistema de permanência, no qual o visitante consome menos produtos, mas mais tempo. A monetização sai da vitrine e vai para o metro quadrado ocupado.
O luxo resiste e o varejo de massa colapsa
Enquanto o centro do setor encolhe, o topo da pirâmide se consolida. A JHSF, dona do Shopping Cidade Jardim, registrou alta de 17% no segundo trimestre de 2025, impulsionada por um salto de 26,9% nas vendas de marcas premium.
O luxo virou o último refúgio da confiança. Rolex, Dior e Prada substituem antigas âncoras de varejo popular.
Nos shoppings voltados às classes médias, o movimento é inverso. A inadimplência cresce, o fluxo diminui e a vacância técnica aumenta, mesmo que os números oficiais ainda indiquem ocupação alta.
O público que sustentava o consumo regular migrou para o e-commerce e para experiências de lazer mais acessíveis fora do ambiente controlado dos centros comerciais.
O avanço dos fundos imobiliários e a financeirização da crise
Enquanto lojistas tentam sobreviver, os fundos imobiliários de shoppings valorizam-se em meio à reestruturação. Em 2025, o índice do setor na B3 subiu 18,4%, superando o desempenho médio dos demais fundos imobiliários.
Grandes gestoras aproveitaram o ciclo de desvalorização para comprar ativos com desconto, transformando o que seria crise em oportunidade de rentabilidade imobiliária.
A XP Malls vendeu nove empreendimentos por R$ 1,6 bilhão, a RBR Asset e a Pátria Investimentos ampliaram portfólios, e novas aquisições devem seguir enquanto o varejo físico tenta se reerguer.
É um jogo assimétrico: o lucro financeiro cresce enquanto o comércio real encolhe.
O novo papel dos shoppings no Brasil
Os shoppings no Brasil deixaram de ser templos do consumo para se tornarem plataformas de conveniência. O público não vai mais apenas comprar, mas cortar o cabelo, jantar, resolver documentos ou treinar.
O espaço físico sobrevive ao transformar desejo em serviço, e cada metro quadrado ocioso se converte em clínica, escola ou restaurante.
A reinvenção exige investimentos altos e tempo. Muitos centros regionais não conseguirão se adaptar, tornando-se “dead malls”, espaços sem fluxo e com ocupação abaixo de 40%.
Mas aqueles que compreenderem o novo ciclo o consumo fragmentado e híbrido podem renascer como estruturas urbanas úteis, conectando lazer, saúde, tecnologia e convivência.
O cenário dos shoppings no Brasil revela um setor que tenta se reinventar enquanto o consumidor redefine o que significa “ir às compras”.
O futuro não está mais nas vitrines, mas na capacidade de oferecer experiências e utilidades em um espaço que antes vendia apenas produtos.
Você acredita que os shoppings conseguirão se adaptar de forma duradoura ao novo comportamento digital do consumidor brasileiro ou estamos apenas adiando o colapso inevitável do modelo físico tradicional?
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