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Poucos inquilinos conhecem a Lei do Inquilinato, que assegura indenização por obras necessárias e reparos estruturais feitos durante a locação, mesmo quando o proprietário não autoriza previamente as intervenções
Muitos inquilinos não sabem que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) assegura o direito de reembolso por reparos urgentes e estruturais realizados em imóveis alugados. Isso significa que, diante de infiltrações, rachaduras ou falhas elétricas graves, o locatário pode agir de imediato e exigir o ressarcimento posteriormente.
A legislação define que a responsabilidade pela conservação e habitabilidade do imóvel é do proprietário. Assim, em situações emergenciais, o inquilino não precisa esperar autorização para evitar danos maiores, desde que consiga comprovar a urgência da obra.
O que a Lei do Inquilinato determina
O artigo 22 da Lei do Inquilinato obriga o proprietário a entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso.
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Já o artigo 35 é ainda mais específico: benfeitorias necessárias introduzidas pelo inquilino, ainda que sem autorização, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção do imóvel até o pagamento.
Benfeitorias necessárias são aquelas indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar sua deterioração.
Exemplos comuns são o conserto de telhados com goteira, reparo de infiltrações, problemas na rede elétrica que representem risco ou rachaduras na estrutura.
Tipos de benfeitorias e quem deve pagar
Nem toda obra feita em um imóvel gera direito à indenização. A lei divide as benfeitorias em três categorias:
As benfeitorias necessárias são urgentes e essenciais para a preservação do imóvel, sempre indenizáveis pelo proprietário, mesmo sem autorização.
As benfeitorias úteis são melhorias que facilitam o uso do imóvel, como a instalação de grades ou portões. Nesse caso, só há direito ao reembolso se houver autorização expressa do dono.
As benfeitorias voluptuárias têm caráter estético ou de luxo, como decoração especial ou construção de piscina, e não geram ressarcimento. O inquilino pode retirá-las no fim do contrato, desde que não cause danos.
A cláusula de renúncia que pode anular o direito
Apesar da proteção legal, o contrato de locação pode conter uma cláusula de renúncia ao reembolso.
A própria Lei do Inquilinato permite essa previsão, que é validada pela Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça.
Isso significa que, se o contrato tiver uma cláusula de renúncia, o inquilino não poderá exigir indenização, mesmo por benfeitorias necessárias.
Por isso, é indispensável ler atentamente cada cláusula do contrato antes de assinar.
Como garantir o reembolso previsto na Lei do Inquilinato
Para ter o direito reconhecido, o inquilino deve seguir alguns passos formais:
Comunicar o problema ao proprietário por escrito, seja por e-mail, mensagem registrada ou carta com aviso de recebimento.
Documentar a situação com fotos, vídeos e, se possível, orçamentos que comprovem a urgência.
Guardar todas as notas fiscais e recibos referentes ao reparo.
Negociar com o locador a forma de ressarcimento, que pode ocorrer por meio de abatimento no valor do aluguel ou pagamento direto.
Caso o proprietário se recuse a indenizar, o inquilino pode buscar a via judicial, rescindir o contrato sem multa e até reter o imóvel até que o pagamento seja feito.
Direitos e deveres de cada parte
A Lei do Inquilinato define responsabilidades específicas para evitar conflitos.
O proprietário deve entregar o imóvel em boas condições, realizar reparos estruturais, pagar impostos e arcar com despesas extraordinárias de condomínio.
O inquilino, por sua vez, deve pagar o aluguel e encargos em dia, zelar pelo imóvel, comunicar problemas que sejam de responsabilidade do locador e arcar apenas com pequenos reparos decorrentes do uso cotidiano.
Essa divisão de obrigações garante equilíbrio à relação e evita que o locatário assuma despesas que não lhe cabem.
A Lei do Inquilinato garante a proteção do inquilino em situações de emergência, mas a existência de cláusulas contratuais pode mudar completamente o cenário.
Conhecer os direitos, distinguir os tipos de benfeitorias e manter registros é a chave para evitar prejuízos.
Você já precisou custear reparos em um imóvel alugado? Considera justo que o proprietário possa se isentar dessa obrigação com uma cláusula contratual? Compartilhe sua experiência nos comentários e ajude a enriquecer o debate com exemplos reais.
O inquilino tem a obrigação de pagar o IPTU?