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Fiador não é obrigado a pagar para sempre: Lei do Inquilinato garante exoneração da fiança após 120 dias da notificação ao locador.
Poucos brasileiros sabem, mas a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) traz uma proteção importante para quem assume o papel de fiador em contratos de aluguel. Ao contrário do que muitos acreditam, a fiança não é uma prisão vitalícia: existe a possibilidade de o fiador pedir exoneração da responsabilidade, especialmente em contratos de prazo indeterminado. Essa brecha legal, confirmada por decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), pode representar a salvação para milhares de pessoas que vivem presas a obrigações que não podem mais assumir.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre exoneração da fiança
A fiança é uma das modalidades de garantia mais utilizadas em contratos de locação, mas também uma das mais arriscadas para quem aceita assumir. Isso porque o fiador responde com seu próprio patrimônio pelas dívidas do inquilino, inclusive em ações de despejo e cobranças judiciais.
O artigo 40 da Lei do Inquilinato estabelece que, nos contratos de prazo indeterminado, o fiador pode solicitar a exoneração mediante notificação escrita ao locador. Após o aviso, sua responsabilidade continua apenas por mais 120 dias, período suficiente para que o proprietário exija nova garantia ou renegocie o contrato.
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Essa regra foi criada justamente para impedir que pessoas fiquem vinculadas indefinidamente a obrigações que não conseguem mais cumprir, seja por motivos financeiros, pessoais ou até de saúde.
STJ confirma direito do fiador de se liberar da obrigação
Em diversos julgados, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou que a exoneração da fiança é válida e deve ser respeitada. Um dos casos mais citados é o REsp 1.412.566/DF, em que a Corte deixou claro que a responsabilidade do fiador não pode ultrapassar os 120 dias após a notificação ao locador, ainda que o contrato siga vigente.
O tribunal também já decidiu que, mesmo em contratos de prazo determinado, é possível analisar a exoneração se houver mudança significativa nas condições, reforçando que a fiança não pode ser vista como obrigação eterna.
Na prática, isso significa que quem aceita ser fiador tem uma porta de saída, desde que utilize os instrumentos corretos previstos na lei.
Por que a exoneração da fiança é importante
Muitos brasileiros se tornam fiadores por laços familiares ou de amizade, sem avaliar os riscos que isso representa. Em caso de inadimplência, o fiador pode ter seus bens penhorados, salários bloqueados e até o imóvel próprio colocado em risco.
Por isso, a possibilidade de exoneração é vital. Ela garante equilíbrio nas relações contratuais e protege quem, em algum momento, aceitou ajudar um parente ou amigo, mas depois não consegue mais arcar com tamanha responsabilidade.
Além disso, o direito de exoneração dá mais transparência ao mercado de locações, já que obriga o proprietário a manter garantias atualizadas e a renegociar contratos quando necessário.
Como funciona o pedido de exoneração da fiança
Para encerrar a obrigação, o fiador precisa seguir alguns passos:
- Notificar formalmente o locador – A comunicação deve ser feita por escrito e preferencialmente registrada em cartório ou com protocolo de recebimento.
- Respeitar o prazo de 120 dias – Durante esse período, a responsabilidade do fiador permanece. Isso garante tempo para que o locador busque nova garantia.
- Verificar cláusulas do contrato – Apesar de a lei prevalecer, é importante conferir se há disposições específicas sobre a fiança.
- Guardar comprovantes – A notificação e os prazos precisam estar documentados, para evitar questionamentos futuros.
Esse procedimento pode ser feito sem necessidade de processo judicial, mas, em caso de resistência do locador, é possível recorrer ao Judiciário para garantir o direito.
Impactos para o locador e para o inquilino
Do lado do proprietário, a exoneração da fiança representa a necessidade de encontrar nova garantia, seja um novo fiador, um seguro-fiança ou o depósito caução. Isso evita que o contrato fique sem respaldo em caso de inadimplência.
Para o inquilino, a saída do fiador pode trazer certa dificuldade, já que precisará substituir a garantia para manter o contrato. Porém, esse movimento também estimula soluções modernas, como o seguro-fiança e os títulos de capitalização, que vêm crescendo no mercado.
O fiador como parte vulnerável na relação de aluguel
O STJ e tribunais estaduais têm reconhecido que o fiador muitas vezes é a parte mais vulnerável da relação contratual. Aceitar ser fiador, em muitos casos, é um ato de confiança, não uma escolha racional de investimento.
Esse entendimento é o que reforça a importância de permitir a exoneração. Não raro, o fiador acaba arcando com dívidas que nem sabia que existiam, como contas atrasadas de condomínio ou danos ao imóvel.
Ao garantir a possibilidade de saída, a Justiça reafirma que ninguém pode ser obrigado a assumir indefinidamente obrigações que comprometem seu sustento ou patrimônio.
Fiador e a evolução das garantias no mercado imobiliário
O mercado de locações está mudando. A fiança, embora ainda comum, perde espaço para garantias mais modernas e menos arriscadas. O seguro-fiança é um exemplo: permite que o inquilino pague mensalmente ou anualmente uma taxa à seguradora, que assume o risco da inadimplência.
Outra alternativa são os títulos de capitalização e o caução em dinheiro, que limitam o risco ao valor depositado. Esses mecanismos reduzem a dependência da figura do fiador e trazem mais profissionalismo ao setor.
Exoneração da fiança é pouco conhecida, mas pode mudar vidas
A verdade é que pouquíssimos fiadores sabem desse direito. Muitos seguem presos a contratos antigos, sem saber que poderiam se desligar legalmente com uma simples notificação.
Essa falta de informação faz com que milhares de pessoas vivam sob risco de perder patrimônio em dívidas que não contraíram diretamente. A divulgação desse direito, portanto, é fundamental para equilibrar as relações no mercado de locações.
Exoneração da fiança e Lei do Inquilinato: o que todo fiador deve saber
A Lei do Inquilinato continua sendo a principal referência para locadores, inquilinos e fiadores no Brasil. A exoneração da fiança é um exemplo de como a lei busca balancear os interesses de todos os envolvidos, impedindo abusos e preservando direitos.
O fiador que não pode ou não quer mais assumir o risco deve agir de forma preventiva, notificando o locador e encerrando sua responsabilidade. Ao mesmo tempo, o inquilino deve estar atento para apresentar uma nova garantia e evitar problemas contratuais.
Essa regra pouco conhecida é uma das mais importantes do setor imobiliário e pode fazer toda a diferença na vida de quem, um dia, aceitou ser fiador.
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