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Entenda quem paga o novo imposto sobre aluguel, por que a cobrança exige mais de três imóveis e renda anual acima de 240 mil, como funcionam IBS e CBS e o que muda no bolso de proprietários e inquilinos
A discussão sobre o novo imposto sobre aluguel ganhou força com a reforma que cria IBS e CBS. Pela regra em debate, a cobrança não alcança todo mundo: só entra no radar quem tem mais de três imóveis para locação e renda anual acima de 240 mil reais com aluguéis. Fora desse perfil, nada muda em 2027 no que diz respeito a esses tributos.
Outro ponto central é o calendário. Ainda que o novo imposto sobre aluguel esteja previsto para começar em 2027, a alíquota cheia só chega no fim da transição. Até lá, as taxas são menores e crescem gradualmente, o que reduz o impacto nos primeiros anos e afasta cenários de choque imediato nos preços.
Quem será afetado e por quê
De acordo com a explicação do professor Thiago, da T2 Educação, para que o novo imposto sobre aluguel seja devido, dois critérios precisam ser atendidos ao mesmo tempo: o proprietário deve ter mais de três imóveis para locação e receita anual de aluguéis acima de 240 mil reais.
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Se apenas um desses critérios for cumprido, não há incidência de IBS e CBS sobre a atividade de locação residencial.
Esse recorte mira perfis com maior escala na atividade.
A lógica é tributar a locação quando ela se aproxima de uma operação econômica organizada, preservando o pequeno locador que tem um ou dois imóveis como complemento de renda.
Para quem não atinge os limites, segue valendo o Imposto de Renda da pessoa física conforme a tabela progressiva.
Como funcionam IBS e CBS na locação
O IBS e a CBS substituem antigos tributos sobre consumo e serviços.
Na locação residencial, há redutores que diminuem a base de cálculo: contratos tradicionais de aluguel tendem a contar com redutor de 70%, enquanto locações de temporada operam com redutor de 40%.
Assim, a alíquota efetiva que incide sobre o valor recebido é menor do que a alíquota cheia.
Outro detalhe relevante é a ordem de incidência. Primeiro entram IBS e CBS, aplicados sobre a base já reduzida, e depois calcula-se o Imposto de Renda.
Na prática, o efeito combinado depende do valor anual de aluguéis, do tipo de contrato e do perfil do contribuinte. Não há “pauta única” para todos os casos, por isso simulações realistas são essenciais.
Exemplos práticos para tirar a dúvida
Imagine um proprietário com quatro imóveis e renda anual de 250 mil reais em aluguéis.
Ele cumpre os dois requisitos, portanto entra no escopo do novo imposto sobre aluguel a partir de 2027, respeitado o escalonamento de alíquotas.
Já quem tem dois imóveis e 300 mil reais por ano não é alcançado, pois falta o critério do número de imóveis.
E se o locador tem quatro imóveis e 200 mil reais anuais com aluguel Somente um requisito foi atendido, então IBS e CBS não incidem.
A regra é cumulativa e objetiva, o que reduz interpretações dúbias e facilita o planejamento tributário de proprietários e administradoras.
Calendário e transição até a alíquota cheia
O início previsto é 2027, mas as alíquotas não entram no teto de uma vez.
A transição é graduada, com percentuais menores nos primeiros anos e chegada ao patamar máximo apenas ao fim do período de implementação.
Isso significa que, em 2027, o impacto adicional tende a ser moderado, crescendo ao longo da década, o que dá tempo para ajuste de contratos e orçamentos.
Há ainda um gatilho temporal: se a renda anual de aluguéis ultrapassar 288 mil reais, o enquadramento como contribuinte de IBS e CBS pode ocorrer no próprio ano, e não apenas no seguinte.
Para receitas entre 240 mil e 288 mil reais, o enquadramento passa a valer no ano seguinte, reforçando a importância do controle de fluxo de recebimentos.
Temporada, curta duração e plataformas
No aluguel por temporada, o redutor é menor.
Com base reduzida em 40%, a alíquota efetiva do novo imposto sobre aluguel tende a ficar mais alta do que nos contratos tradicionais com redutor de 70%.
Proprietários que operam em plataformas digitais precisam prever essa diferença na formação de preços, especialmente em cidades turísticas.
Esse desenho desestimula a informalidade e tende a nivelar a concorrência entre locações regulares e hospedagem alternativa.
Para quem vive de temporada, planejamento é palavra de ordem, inclusive com contratos claros, calendário de ocupação e provisões para os tributos durante meses de baixa.
Efeito nos preços e para o inquilino
No curto prazo, com alíquotas iniciais menores, o repasse tende a ser limitado.
A pressão sobre o valor do aluguel cresce na medida em que as alíquotas avançam durante a transição, o que pode ocorrer de forma gradual, negociada caso a caso. Contratos com reajuste anual já abrem espaço para diluir custos tributários sem choques bruscos.
Outra frente a monitorar é o Cadastro Imobiliário Brasileiro, o popular “CPF dos imóveis”.
A padronização cadastral facilita a atualização de valores venais pelos municípios, o que pode elevar IPTU sem mudar alíquotas, apenas ajustando a base.
Quem paga IPTU nos contratos é, via de regra, o inquilino, então esse custo também entra na equação de preço ao longo dos próximos anos.
Como o proprietário pode se preparar
Revise seu portfólio de imóveis, identifique se você atinge os dois critérios e simule a alíquota efetiva de IBS e CBS pelo tipo de contrato.
Com os números na mesa, planeje o cronograma de repasse respeitando a transição e evite aumentos abruptos que elevem vacância.
Profissionalize a gestão: contratos padronizados, recibos, conferência de retenções e organização de caixa para impostos evitam surpresas.
Se você opera temporada, considere mix de diária dinâmica, estadias mais longas e metas de ocupação para suavizar a carga tributária por unidade de receita.
Perguntas que todo mundo faz
Quem tem até três imóveis continua como está Sim. Sem cumprir ambos os requisitos, o novo imposto sobre aluguel não incide, mantendo-se o IRPF sobre os rendimentos.
Começa valendo a alíquota máxima Não. Há fase de transição, com percentuais menores no início e avanço gradual até o teto ao final do período. O impacto inicial tende a ser moderado.
Aluguel de temporada paga mais Em geral, sim, porque o redutor é menor. A alíquota efetiva de IBS e CBS fica mais elevada do que na locação tradicional.
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