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STJ confirma que taxa de condomínio só pode ser cobrada após a entrega das chaves; cobrança antecipada é abusiva e deve ser devolvida ao comprador.
Quem compra um imóvel na planta ou recém-construído muitas vezes é surpreendido com boletos de taxa de condomínio antes mesmo de receber as chaves. Essa prática, comum no mercado imobiliário, foi parar nos tribunais — e a Justiça tem sido clara: a responsabilidade é da construtora até a entrega efetiva do imóvel ao comprador. A decisão reforça um direito fundamental do consumidor: só pode ser cobrado por aquilo que de fato usufrui. Sem posse e sem condições de usar as áreas comuns, o comprador não deve arcar com despesas de manutenção do condomínio.
O que diz a lei sobre a obrigação de pagar condomínio
O Código Civil (art. 1.315) estabelece que cada condômino deve contribuir para as despesas na proporção da sua fração ideal. Mas isso pressupõe que ele já seja condômino em exercício, ou seja, que tenha recebido o imóvel.
A Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) também reforça que a responsabilidade da construtora/incorporadora persiste até a efetiva entrega da unidade.
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Ou seja: enquanto não há entrega das chaves, o comprador não tem posse nem condições de usufruir do bem. Nesse período, a obrigação permanece com a construtora.
A posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
O STJ já pacificou o tema. No julgamento do REsp 1.345.331/RS, a Corte entendeu que:
- A obrigação de pagar condomínio surge apenas com a imissão na posse.
- O comprador não pode ser responsabilizado por despesas anteriores.
- Cobrança antecipada é considerada abusiva.
Esse entendimento vem sendo seguido por tribunais estaduais em todo o país, protegendo milhares de consumidores de práticas abusivas.
Casos julgados nos tribunais
- TJSP: anulou a cobrança de condomínio de compradores que ainda não tinham recebido as chaves, determinando a devolução em dobro dos valores pagos, corrigidos e com juros.
- TJMG: decidiu que cláusula contratual que impunha pagamento de condomínio antes da posse era abusiva, aplicando o Código de Defesa do Consumidor.
- TJRS: confirmou que apenas a entrega formal das chaves caracteriza a posse, e sem ela não há obrigação de pagar taxas.
Esses exemplos mostram que a jurisprudência é firme e favorável ao consumidor.
Impacto financeiro para os compradores
O impacto dessa decisão é enorme. Imagine um imóvel com taxa de condomínio mensal de R$ 600:
- Se a construtora atrasar a entrega em 12 meses e cobrar a taxa do comprador, o prejuízo seria de R$ 7.200.
- Em casos de grandes empreendimentos, com taxas acima de R$ 1.000, o valor pode facilmente ultrapassar R$ 15 mil.
Com a confirmação da Justiça, esses valores podem ser recuperados, e em alguns casos até em dobro, como prevê o Código Civil no art. 940 para cobranças indevidas.
Como os compradores podem se proteger
Para evitar prejuízos, o comprador deve:
- Conferir o contrato: verificar se há cláusula prevendo cobrança antecipada.
- Guardar todos os comprovantes: boletos, e-mails e correspondências da construtora.
- Negociar antes de pagar: comunicar por escrito que a cobrança é indevida.
- Procurar orientação jurídica: em caso de insistência da construtora, ingressar com ação judicial.
Na maioria dos casos, a Justiça tem dado ganho de causa ao consumidor.
O dever das construtoras
Para as construtoras, a decisão representa um alerta. Elas devem:
- Cumprir rigorosamente os prazos de entrega.
- Assumir as despesas condominiais até a entrega das chaves.
- Evitar cláusulas abusivas, que podem ser anuladas judicialmente.
Além disso, insistir em cobranças ilegais pode gerar não apenas devolução dos valores, mas também indenização por danos morais, caso fique comprovado o constrangimento do comprador.
Justiça reforça: só paga quem tem posse
A mensagem da Justiça é clara: a obrigação de pagar condomínio nasce com a posse, e não antes. Até lá, quem responde é a construtora.
Essa decisão reforça a proteção ao consumidor, impede abusos no mercado imobiliário e garante que o comprador só arque com despesas quando realmente tiver condições de usufruir do imóvel.
Para milhares de brasileiros, o reconhecimento desse direito significa a devolução de valores pagos indevidamente e mais segurança em um dos maiores investimentos da vida: a compra da casa própria.
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