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Entenda como funciona o imposto municipal que garante a titularidade do comprador e veja exemplos práticos de cálculo em diferentes cidades brasileiras
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um dos tributos que mais surpreende quem compra um imóvel. Além do preço do bem, das taxas cartoriais e do financiamento, esse imposto municipal pode representar até 5% do valor total da transação, conforme as regras de cada cidade. Sem ele, o cartório não registra a transferência, e o comprador não se torna oficialmente o proprietário, mesmo após pagar pelo imóvel.
Histórico e importância do imposto
O ITBI ganhou força após a Constituição Federal de 1988, que deu aos municípios a competência para arrecadar o tributo em qualquer transferência onerosa de imóveis. Desde então, sua cobrança tornou-se obrigatória em todo o país. A quitação, portanto, não é apenas uma formalidade: ela garante a posse legal da propriedade.
Especialistas em direito imobiliário explicam que, sem o pagamento do ITBI, a escritura não é lavrada e o cartório não conclui o registro. Essa exigência se mantém em vigor desde os anos 1990 e continua sendo aplicada em todas as cidades brasileiras.
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Como calcular o ITBI em cada município
O cálculo do ITBI é simples, mas exige atenção. O imposto corresponde a um percentual aplicado sobre o valor do imóvel, que varia entre 2% e 5%, dependendo das leis locais.
- Exemplo São Paulo: desde 2023, a prefeitura aplica alíquota de 3%. Um imóvel de R$ 500 mil gera ITBI de R$ 15 mil.
- Exemplo Belo Horizonte: a regra segue o mesmo padrão, com alíquota de 3% fixada em lei municipal.
- Exemplo Brasília: o Distrito Federal utiliza 2%, o que reduz o custo para R$ 10 mil em um imóvel de R$ 500 mil.
- Exemplo Porto Alegre: a capital gaúcha também cobra 3%, conforme atualização de 2022.
Além disso, a base de cálculo leva em conta o maior valor entre o preço de venda declarado e o valor venal fixado pela prefeitura, critério já adotado para o IPTU desde os anos 2000.
Quem é o responsável pelo pagamento
A regra mais comum no mercado imobiliário brasileiro define que o comprador deve pagar o ITBI. Isso acontece porque é ele quem adquire o direito de propriedade, e o tributo serve justamente para oficializar a transferência no cartório.
A legislação, no entanto, permite que comprador e vendedor negociem de forma diferente no contrato. Mesmo assim, a prática consolidada mantém o comprador como responsável. Essa interpretação, em vigor desde os anos 1980, foi reforçada por tribunais e pelos cartórios de registro de imóveis.
Em situações específicas, surgem exceções. Na cessão de direitos sobre imóveis na planta, quem cede esses direitos pode arcar com o pagamento. Esses casos precisam constar de forma clara no contrato, conforme orientações do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) emitidas em 2017.
Momento e local de pagamento
O ITBI deve ser quitado antes da lavratura da escritura pública ou do registro do contrato no cartório. Assim, o comprador apresenta o comprovante de quitação e conclui a transferência sem entraves. Essa prática, regulamentada pelo Código Tributário Nacional desde 1966, permanece em vigor até hoje.
Nas capitais brasileiras, como São Paulo, Rio de Janeiro e Curitiba, o processo ocorre por meio de guias eletrônicas emitidas pela prefeitura. O prazo geralmente coincide com a assinatura da escritura, o que evita atrasos ou bloqueios no cartório.
Isenções e exceções previstas em lei
Embora o ITBI seja obrigatório, algumas situações garantem isenção ou redução. Programas habitacionais, como o Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, oferecem descontos em diversas cidades. Além disso, imóveis de baixo valor podem ser isentos em determinados municípios, conforme decretos publicados ao longo da última década.
Essas medidas buscam estimular a formalização da propriedade entre famílias de baixa renda e ampliar o acesso à moradia legalizada. Mesmo assim, cada cidade define suas próprias regras, e consultar a prefeitura antes da negociação é fundamental.
Em resumo, o ITBI garante a oficialização da transferência de imóveis no Brasil. Sem o pagamento, não há registro em cartório, e o comprador não adquire a propriedade legal. Por isso, saber calcular, compreender o momento do pagamento e conhecer as regras de responsabilidade é essencial para evitar problemas na negociação.
E você, já incluiu o ITBI no seu planejamento antes de comprar um imóvel ou foi surpreendido na etapa final da compra?
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