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A lei permite que o IPTU seja cobrado não só do proprietário, mas também do possuidor ou locatário, cabendo ao contrato definir quem paga.
A discussão sobre quem paga o imposto municipal é antiga, mas pouco compreendida. O IPTU não é só do dono, como explica o advogado Rafael J Dias. O artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que a cobrança pode recair sobre o proprietário, sobre o possuidor ou sobre o titular do domínio útil. Isso significa que o inquilino também pode ser responsabilizado, desde que haja contrato prevendo essa obrigação.
Na prática, a regra mostra que o registro no cartório não é a única referência.
Quem ocupa o imóvel, ainda que não seja o dono, também pode ser acionado pela prefeitura para quitar o tributo.
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O que diz a lei sobre o pagamento do IPTU
O artigo 34 do CTN define que contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
Isso amplia as possibilidades de cobrança além do simples dono registrado.
De acordo com Rafael J Dias, essa norma busca garantir que o imposto seja pago, independentemente de conflitos entre proprietários, locatários ou outros possuidores.
Se o imóvel está em uso, quem exerce a posse também pode ser considerado responsável.
O Código Civil, em seu artigo 1.228, define a figura do proprietário. Já o possuidor é aquele que exerce de fato os poderes sobre o imóvel, mesmo sem ser o dono oficial caso comum de quem aluga ou ocupa por outro título.
O papel da Lei do Inquilinato nos contratos de locação
Nos contratos de aluguel, a regra geral é que o proprietário é responsável pelo IPTU, conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
Porém, essa mesma lei autoriza a transferência da obrigação ao inquilino, desde que a cláusula esteja expressa no contrato.
Assim, quando o contrato prevê que o locatário pagará o imposto, essa obrigação passa a ser válida e exigível.
Se não houver cláusula sobre o assunto, a responsabilidade volta ao dono do imóvel.
Ou seja: a lei dá espaço para negociação, mas exige formalização clara no contrato.
Quem pode ser cobrado primeiro pela prefeitura?
Na prática, a ordem funciona da seguinte forma:
- A prefeitura pode cobrar primeiro do proprietário, como responsável principal.
- Se não encontrar o dono, pode cobrar do possuidor ou do titular do domínio útil.
- Se houver contrato atribuindo a obrigação ao inquilino, este pode ser chamado a pagar diretamente.
- Na ausência de contrato, a responsabilidade recai sobre o proprietário.
Segundo Rafael J Dias, “essa regra evita que o município deixe de arrecadar.
O importante para a prefeitura é que o imposto seja pago, independentemente de quem esteja usando o imóvel”.
O que isso significa na prática?
Para o contribuinte, o recado é simples: IPTU não é só do dono. O possuidor e até o inquilino podem ser responsabilizados, a depender do contrato ou da situação de fato.
Por isso, é fundamental que o contrato de locação especifique claramente quem ficará com a obrigação, evitando surpresas desagradáveis no futuro.
Além disso, a inadimplência pode gerar consequências sérias: cobrança judicial, penhora do imóvel e inscrição em dívida ativa.
Se o imposto não for pago, a dívida acompanha o bem, não apenas a pessoa.
O IPTU não é só do dono, e essa regra está expressa no artigo 34 do CTN. O proprietário, o possuidor e até o inquilino podem ser cobrados, dependendo da relação contratual e da situação de uso do imóvel.
Segundo o advogado Rafael J Dias, a melhor forma de evitar conflitos é formalizar em contrato quem será responsável pelo pagamento.
E você, acha justo que o inquilino seja obrigado a pagar o IPTU quando já arca com o aluguel? Ou considera que essa responsabilidade deveria ser sempre do proprietário?
Deixe sua opinião nos comentários — queremos ouvir sua experiência na prática.
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