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Imóvel herdado sem inventário pode ser usucapido: abandono dos herdeiros permite transferência judicial da propriedade a terceiros.
Milhões de imóveis no Brasil ficam parados após a morte de seus proprietários. Sem inventário formalizado, a matrícula no cartório continua no nome do falecido, enquanto os herdeiros utilizam ou simplesmente abandonam o bem. Esse vazio jurídico abre brechas perigosas: o imóvel, mesmo sendo parte da herança, pode ser tomado por terceiros que comprovem posse contínua, mansa e de boa-fé.
O mecanismo que permite isso é o usucapião, previsto no artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil, e já reconhecido em julgados do Superior Tribunal de Justiça (STJ) quando há abandono prolongado dos herdeiros.
O que diz a lei sobre imóveis herdados e usucapião
A regra é clara: para que o bem herdado seja transmitido legalmente, é obrigatório abrir inventário no prazo de até 60 dias após o falecimento, conforme o artigo 611 do Código de Processo Civil.
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Se o inventário não é feito, o imóvel continua em nome do falecido, impossibilitando registros de venda e dificultando sua regularização.
Mas o Código Civil, no artigo 1.238, prevê que quem possui o imóvel de forma contínua, sem oposição e com intenção de dono, pode adquirir a propriedade por usucapião ordinário (10 anos) ou extraordinário (15 anos, reduzido para 10 em caso de posse com moradia ou produção). Isso vale inclusive contra herdeiros que não regularizam o bem.
Especialistas alertam sobre riscos para herdeiros
O advogado e professor de Direito Civil Flávio Tartuce explica: “A herança é uma universalidade de direito. Mas se os herdeiros deixam de exercer posse ou abandonam o imóvel por anos, um terceiro pode ingressar com ação de usucapião e se tornar proprietário, ainda que exista matrícula em cartório.”
Já a jurista Maria Helena Diniz observa que o usucapião é uma forma de “sanear situações de abandono, dar função social à propriedade e impedir que imóveis fiquem à margem da circulação econômica”.
Como terceiros conseguem a transferência judicial do imóvel herdado
Quando alguém ocupa imóvel herdado e abandonado por anos, pode ajuizar ação de usucapião judicial. Para obter êxito, deve apresentar:
- Comprovação de posse contínua e pacífica;
- Documentos como contas de água, luz e IPTU pagos em seu nome;
- Testemunhas que confirmem a ocupação do imóvel;
- Provas de que os herdeiros não exerceram posse nem administração.
Se preenchidos os requisitos, o juiz declara a aquisição originária da propriedade, determinando o registro em cartório em nome do novo dono.
Exemplos da jurisprudência
O STJ já confirmou que o usucapião pode prevalecer sobre a inércia dos herdeiros. Em diversos julgados (como o REsp 1.453.801/RS), reconheceu o direito de posseiros que cuidavam do imóvel há décadas, diante do abandono da herança.
Em um caso recente, vizinhos que ocuparam imóvel herdado por mais de 20 anos conseguiram a propriedade definitiva, mesmo com matrícula em nome do falecido, porque os herdeiros nunca regularizaram a situação.
Um imóvel herdado não é garantia de patrimônio eterno se os herdeiros não cumprem suas obrigações legais.
A ausência de inventário e a negligência no cuidado com o bem podem abrir caminho para o usucapião judicial, transferindo a propriedade a terceiros.
O recado da Justiça é claro: a propriedade precisa ter função social. Herdeiros que ignoram essa regra arriscam perder um patrimônio que, com organização mínima, poderia ser preservado para a família.
Concordo,a pessoa mora,reforma tudo,paga tudo iptu,água luz,por 30 anos,depois falece,vem os netos procurarem seus direitos,como que ninguém procura antes para pagar IPTU,fazer a reforma.Sim, estão mostrando abandono.
Bom dia,meu pai faleceu tem 4 anos,minha mãe faleceu tem 2 anos,tenho dois irmãos que moram no terreno,tem três casas.duas está sendo ocupadas por eles,eu queria saber se ele devem pagar aluguel pra mim.
Eles tb são herdeiros fala sério e são seus irmãos por acaso so vc e filha e mesmo se fosse cobrar dos irmãos
Sim. Você tem que cobrar aluguel proporcional a sua fatia herdada, do contrário, eles podem ficar com a propriedade do imóvel por usucapião. Eles não são proprietarios do todo e com o falecimento dos seus pais, você tem direito a sua cota-parte. Procure um advogado antes que seja tarde.
Sim, eles devem pagar o aluguel para vc. É justamente c uma situação dessas que gera o direito de usucapião. O terreno, e tia benfeitoria que nele existe, é herança de todos. Ou eles pagam o aluguel da parte deles, por exemplo, se o aluguel vale 900, cada um tem que ter pagar 600, pois 300 é do direito deles de moradia, ou vcs tem que fazer um documento de cessão de moradia para cada um registrado em cartório. Esse documento garante que vc deixou seus irmãos morarem nos imóveis sem pagar aluguel, mas garante que você não perca nada para eles. Aqui, por causa de 1/6 da parte de um apartamento fizemos o documento.
O correto é A usucapião e não O usucapião
Se levar em consideração o significado da palavra usucapião,que vem do latim e significa “adquirir pelo uso” escrever “o usucapião” não está de tudo errado.É aceito também.