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Segundo a advogada Elaine Portela, especialista em Direito Imobiliário, um herdeiro não pode vender imóvel sem partilha, já que até a conclusão do inventário todos os bens pertencem em conjunto a todos os herdeiros. O que pode ser negociado é apenas a cessão de direitos hereditários, operação que exige cautela devido a possíveis dívidas ocultas no espólio.
A dúvida é comum em famílias que enfrentam processos de inventário: afinal, um herdeiro pode vender um imóvel da herança antes da partilha final? De acordo com a advogada Elaine Portela, a resposta é clara: não é possível vender imóvel sem partilha, porque até o encerramento do processo todos os bens formam um patrimônio único — o espólio — que pertence a todos os herdeiros em conjunto.
Nesse período, nenhum herdeiro é dono de um bem específico, mas apenas de uma fração ideal do conjunto patrimonial.
Por isso, qualquer tentativa de venda isolada de um imóvel da herança é considerada nula, salvo se houver anuência de todos os herdeiros ou decisão judicial autorizando.
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O que pode ser vendido antes da partilha
Embora não seja permitido vender imóvel sem partilha, a advogada Elaine Portela explica que existe a possibilidade de cessão de direitos hereditários.
Nesse caso, o herdeiro pode transferir a terceiros — ou mesmo a outro herdeiro — a sua quota ideal sobre a herança.
A operação deve ser formalizada em escritura pública lavrada em cartório.
Essa alternativa, no entanto, exige cuidados. Quem adquire direitos hereditários assume riscos, pois o resultado final do inventário pode trazer surpresas.
Se o falecido deixou mais dívidas do que patrimônio, o comprador pode herdar apenas obrigações e não bens concretos.
Riscos de dívidas ocultas no inventário
Para evitar problemas, a advogada recomenda uma análise documental detalhada antes de qualquer negociação.
Entre os documentos mais importantes estão a certidão de ônus reais (que aponta penhoras, hipotecas ou restrições sobre o imóvel), a matrícula atualizada do imóvel (com histórico de titularidade) e certidões negativas em nome do falecido e dos herdeiros, que ajudam a identificar ações judiciais, dívidas fiscais ou trabalhistas.
Ignorar essa etapa pode gerar prejuízos significativos, já que o comprador dos direitos hereditários pode acabar responsável por passivos ocultos.
A pressa em negociar um bem da herança, sem segurança jurídica, pode custar caro no futuro.
Quando o herdeiro ocupa sozinho o imóvel
Outro ponto relevante ocorre quando um dos herdeiros reside no imóvel deixado pelo falecido.
Nessa situação, os demais podem recorrer à Justiça para cobrar aluguel proporcional referente ao tempo de uso exclusivo ou até requerer um alvará judicial de venda, mesmo contra a vontade de quem ocupa.
O juiz pode autorizar avaliações por peritos ou corretores para fixar o valor de mercado e permitir a venda.
Além disso, se o herdeiro que mora no imóvel impedir visitas de possíveis compradores, medidas judiciais podem garantir o acesso, preservando os direitos dos demais coproprietários.
Em resumo, não é possível vender imóvel sem partilha, já que todos os bens fazem parte do espólio e pertencem igualmente a todos os herdeiros.
O que se pode negociar é apenas a cessão de direitos hereditários, com os devidos cuidados para evitar prejuízos decorrentes de dívidas e processos ocultos.
Você já passou por uma situação parecida em inventário? Acha que a lei deveria ser mais flexível ou acredita que a regra atual protege melhor os herdeiros? Deixe sua opinião nos comentários — queremos ouvir sua experiência real sobre esse tema delicado.
Mãe e vo falecida e tem tre netos morando nao quer sai pra ser vendida eles tem esse direito de fica na casa
Passamos por algo parecido
Na partilha do inventário, meu esposo ficou com uma porcentagem de um dos imóveis, o processo já foi finalizado.
Ele agora é o curador da outra pessoa, com quem divide o imóvel. Sendo assim ele pode desmembrar a parte dele e vender? São 2 casas no mesmo terreno
E quando os imóveis tão alugados a divisão dos aluguéis tem q ser dividido em partes iguais ?