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Segundo a advogada Elaine Portela, especialista em Direito Imobiliário, um herdeiro não pode vender imóvel sem partilha, já que até a conclusão do inventário todos os bens pertencem em conjunto a todos os herdeiros. O que pode ser negociado é apenas a cessão de direitos hereditários, operação que exige cautela devido a possíveis dívidas ocultas no espólio.
A dúvida é comum em famílias que enfrentam processos de inventário: afinal, um herdeiro pode vender um imóvel da herança antes da partilha final? De acordo com a advogada Elaine Portela, a resposta é clara: não é possível vender imóvel sem partilha, porque até o encerramento do processo todos os bens formam um patrimônio único — o espólio — que pertence a todos os herdeiros em conjunto.
Nesse período, nenhum herdeiro é dono de um bem específico, mas apenas de uma fração ideal do conjunto patrimonial.
Por isso, qualquer tentativa de venda isolada de um imóvel da herança é considerada nula, salvo se houver anuência de todos os herdeiros ou decisão judicial autorizando.
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O que pode ser vendido antes da partilha
Embora não seja permitido vender imóvel sem partilha, a advogada Elaine Portela explica que existe a possibilidade de cessão de direitos hereditários.
Nesse caso, o herdeiro pode transferir a terceiros — ou mesmo a outro herdeiro — a sua quota ideal sobre a herança.
A operação deve ser formalizada em escritura pública lavrada em cartório.
Essa alternativa, no entanto, exige cuidados. Quem adquire direitos hereditários assume riscos, pois o resultado final do inventário pode trazer surpresas.
Se o falecido deixou mais dívidas do que patrimônio, o comprador pode herdar apenas obrigações e não bens concretos.
Riscos de dívidas ocultas no inventário
Para evitar problemas, a advogada recomenda uma análise documental detalhada antes de qualquer negociação.
Entre os documentos mais importantes estão a certidão de ônus reais (que aponta penhoras, hipotecas ou restrições sobre o imóvel), a matrícula atualizada do imóvel (com histórico de titularidade) e certidões negativas em nome do falecido e dos herdeiros, que ajudam a identificar ações judiciais, dívidas fiscais ou trabalhistas.
Ignorar essa etapa pode gerar prejuízos significativos, já que o comprador dos direitos hereditários pode acabar responsável por passivos ocultos.
A pressa em negociar um bem da herança, sem segurança jurídica, pode custar caro no futuro.
Quando o herdeiro ocupa sozinho o imóvel
Outro ponto relevante ocorre quando um dos herdeiros reside no imóvel deixado pelo falecido.
Nessa situação, os demais podem recorrer à Justiça para cobrar aluguel proporcional referente ao tempo de uso exclusivo ou até requerer um alvará judicial de venda, mesmo contra a vontade de quem ocupa.
O juiz pode autorizar avaliações por peritos ou corretores para fixar o valor de mercado e permitir a venda.
Além disso, se o herdeiro que mora no imóvel impedir visitas de possíveis compradores, medidas judiciais podem garantir o acesso, preservando os direitos dos demais coproprietários.
Em resumo, não é possível vender imóvel sem partilha, já que todos os bens fazem parte do espólio e pertencem igualmente a todos os herdeiros.
O que se pode negociar é apenas a cessão de direitos hereditários, com os devidos cuidados para evitar prejuízos decorrentes de dívidas e processos ocultos.
Você já passou por uma situação parecida em inventário? Acha que a lei deveria ser mais flexível ou acredita que a regra atual protege melhor os herdeiros? Deixe sua opinião nos comentários — queremos ouvir sua experiência real sobre esse tema delicado.
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